Eşya Hukuku - Yasal Önalım Hakkı

Yanıt: Somut olayda birlikte mülkiyet türlerinden paylı mülkiyet söz konusudur. MK m.688 uyarınca paylı mülkiyette birde çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir. Buna karşılık; bir diğer birlikte mülkiyet türünü düzenleyen MK m.701/I uyarınca, “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.” Anılan hükmün 2.fıkrasına göre, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu ortaklık sadece kanunda düzenlenmiş olan nitelikli hukuksal olay ya da ilişkiden meydana gelebilir ve kıyas yolu ile genişletilemez: Mirasçılıktan kaynaklanan ilişki, adi ortaklık, mal ortaklığı rejimi, aile malları ortaklığı.

Sonuç olarak, kural paylı mülkiyettir. Ancak özel bir hukuki ilişki varsa elbirliği mülkiyetinden söz edilebilir. Somut olayda, böyle bir özel ilişki olmadığı için paylı mülkiyet ilişkisi vardır.

Yanıt: MK m.688/II uyarınca paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir; bunun için diğer paydaşların rızasının alınması gerekliliği de yoktur. Payın tamamı devredilebileceği gibi, bir kısmı da devredilebilir. Bu durumda payın tamamını veya bir kısmını devralan üçüncü kişi de paydaş sıfatını kazanır.

Taşınmaza ilişkin pay devri, taşınmaz mülkiyetinin devri için gerekli şekil şartlarına uyularak yapılır. Bu durumda, MK m.706 ve m.1008 uyarınca taşınmaz üzerindeki pay devrine ilişkin sözleşmenin tapu müdürlüğünde düzenlenmesi ve yine tapuda tescil yapılması gerekir.

Buna karşılık, yasa koyucu paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlardan birinin payını devretmesi halinde, diğer paydaş(lar)ın yeni bir paydaşla muhatap olmak istemeyebileceği düşüncesinden hareketle bir imkan tanımıştır. MK m.732 uyarınca paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye devri halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Burada kastedilen sözleşmesel önalım hakkı değil, doğrudan yasadan doğan -yasal önalım hakkı-dır. Yasal önalım hakkı, diğer paydaşlara devredilmek istenen payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Medeni Kanun’un 732-735 maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkının kullanılması için birtakım koşullar öngörülmüştür. Buna göre:

- Öncelikle yasal önalım hakkı yalnızca taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisinde söz konusu olabilir. Taşınır bir mal üzerindeki payın devri halinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.

- Payın, paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye devredilmesi gerekir. Payın, devir anında mevcut paydaşlardan birine devri halinde bu hak kullanılamaz.

- Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için geçerli bir önalım olayının gerçekleşmesi gerekir. Yasal önalım hakkında, önalım olayı payın üçüncü bir kişiye satılmasıdır. Söz konusu pay üzerinde önalım olayı gerçekleştiği andan itibaren hak düşürücü süre geçmedikçe varlığını korur. Payın her satışı ayrı bir önalım hakkı doğumuna esas olur ve aynı payla ilgili aynı anda varlığını koruyan birden fazla önalım hakkı da olabilir. Bunlar yan yana devam ederler.

- Önalım olayının satış dışında bir işlem olması mümkün müdür? Başka bir deyişle, BK m.240’da düzenleme altına alınan sözleşmesel önalım hakkında olduğu gibi paydaşlardan biri, payını satmayıp ekonomik olarak satışa eş değer bir işlem yapsa yasal önalım hakkı yine gündeme gelecek midir? Örneğin; paydaşlardan biri payını ifa yerine edim olarak devretmiş, payı üzerinde alım hakkı tanımış, satış vaadi sözleşmesi yapmış olsun. Bu sorunun cevabına gelecek olursak; sözleşmesel önalım hakkı ile ilgili olarak yasada yasal önalım hakkı hükümlerine atıf yapılmış olduğundan doktrinde çoğunluk görüş yasal önalım hakkının satışa ekonomik açıdan eş değer işlemlerde de kullanılabileceğini savunmaktadır.

Yanıt: BK m.240’da sayılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eş değer her türlü işlemin yapılması halinde yasal önalım hakkının kullanılabileceği görüşünü kabul edecek olursak dahi cebri artırmalar bakımından bir ayrım yapmak gerekir (BK m.240, f.2). Paydaş payını ihtiyari olarak artırmaya çıkarır ve artırmayla satarsa, bu artırma ister ihtiyari açık ister ihtiyari özel artırma olsun diğer paydaşlar yine önalım hakkını kullanabilecektir. Buna karşılık pay, cebri artırmaya konu oluyorsa ve paydaşın haczedilen payı icra yoluyla yapılan artırmada icra memuru tarafından en yüksek bedel ileri sürene satılıyorsa, burada yasal önalım hakkı kullanılamaz. Cebri artırmada özel hukuk anlamında bir sözleşmeyle pay devredilmez, bu bir kamusal tasarruftur. Ayrıca, cebri artırmada mülkiyet hakkı aslen kazanılır. Bu nedenle cebri artırma, yasal önalım hakkının kullanılmasına imkân vermez.

Yanıt: Paydaş payını başka bir hukuki ilişkideki alacaklısına ifa yerine edim olarak verip devrederse, bu da satışa eş değer bir işlem olacaktır. Zira payını devreden paydaş bunun karşılığında para borcunu ifa etmekten kurtulmaktadır. Ayrıca burada iradi bir devir söz konusudur. Bu nedenle, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Yanıt: Paydaşlardan birinin payı üzerinde alım hakkı tanıması yine ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işlemdir. Zira kurucu yenilik doğuran nitelikteki alım hakkı, hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla kullanıldığı anda paydaş devri gerçekleştirme borcu altına girer. Bu devir karşılığında ise çoğu zaman alım sözleşmesinde belirtilmiş olan satış bedeline kavuşur. Bu itibarla, paydaşlardan biri üçüncü kişiye alım hakkı tanırsa yasal önalım hakkı yine kullanılabilir.

Buna karşılık, alım hakkının ne zaman kullanılacağı yönünde bir tartışma bulunmaktadır. Şöyle ki, yasal önalım hakkı, alım sözleşmesi yapıldığı zaman mı, alım hakkı sahibi bu hakkını kullandığı zaman mı kullanılabilecektir? Doktrinde hâkim görüş, alım hakkının tanınmasının önalım olayı olduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle, yasal önalım hakkı, alım hakkının tanındığı sözleşmenin yapıldığı anda doğar.

Yanıt: Satış sözleşmesi, esasen tarafların kimliklerinin önemli olduğu bir sözleşme olarak nitelendirilemez. Borçlar hukuku alanında sözleşme taraflarının kimliğinin önem kazandığı sözleşmeler, iş görme sözleşmeleri olan hizmet, eser ve vekalet sözleşmeleridir. Buna karşılık satıcı nezdinde o alıcı olmazsa satıcının satış sözleşmesini yapmayacağı haller de olabilir. Bu bağlamda paydaş payını karısına, çocuğuna, torununa, kardeşine satıyorsa ve ancak onlara satacağı söylenebiliyorsa; bu tip satış ilişkilerinde de diğer paydaşların yasal önalım hakkı kullanamayacağı söylenmelidir. Yargıtay’ın da aile veya miras hukuku mülahazalarına konu sözleşmelerde bu hakkın kullanılamayacağı yönünde yerleşik içtihatları bulunmaktadır.

Yanıt: İrade sakatlığı nedeniyle sözleşme BK m.39 uyarınca iptal edilebilir ise yasal önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağını iki açıdan değerlendirmek gerekir. Öncelikle iptal hakkının kullanılabileceği bir yıllık sürede, bir başka deyişle askı döneminde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Buna karşılık, iptal hakkı kullanılmamış ve sözleşmenin onaylandığı varsayılmışsa veya doğrudan iradesi sakatlanan tarafından onaylanmışsa önalım hakkı kullanılabilir.

Yanıt: Payın satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem ile devredildiğinin, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir (MK m.733, f.3). Bunun üzerine önalım hakkı, alıcıya dava açılarak kullanılır (MK m.734, f.1). Ancak tapuda halen eski paydal malik gözüküyor ise yasal önalım hakkı ona karşı da kullanılabilecektir. Bu dava önalım davası olup yenilik doğuran bir davadır. Bu doğrultuda verilen karar da yenilik doğuran bir karardır. MK m.733, f.4 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Hakkın kullanılması, bir başka deyişle önalım davasının açılması ile yasal önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında bir satış ilişkisi doğar ve mahkeme kararı ile bu satış sözleşmesinin hükümleri bir sonuca bağlanır. Ancak MK m.734, f.2 uyarınca önalım hakkı sahibi, payın mülkiyetinin kendisine geçirilmesinden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarını yargıç tarafından belirtilen süre ve yere nakden yatırmalıdır.

Yanıt: Payı satın alan davalı tarafından, devrin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte bağışlama olduğunun ileri sürülmesi bir muvazaa iddiasıdır. Muvazaa, muvazaanın taraflarınca iddia ediliyorsa ve bu işlem bir senede bağlanmışsa bu işlemin muvazaalı olduğunun ispatı usul hukukundaki senede karşı senetle ispat zorunluluğunun kapsamına girer.

Bunun yanında, 7. sorunun yanıtında da belirtildiği gibi, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya devrederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hâkim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. (1)