Lexpera, Nisan 2019

Üst hakkı • Bağımsız ve sürekli üst hakkı • Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerini ihlali

OLAY D Bey, taşınmazı üzerinde Ü Bey lehine bir üst hakkı tescil ettirmiştir. Üst hakkına ilişkin tescilde süre kırk dokuz yıl olarak gösterilmiştir. Yine üst hakkına ilişkin tescilde, “üst hakkının bağımsız olduğu” belirtilmiştir. Üst hakkı kurma sözleşmesinde, “(Ü)’nün üst hakkını devredebileceği, ne var ki, üst hakkını devralacak kişinin üst hakkı için yıldan yıla ödenmesi gereken 40.000 USD tutarındaki ivazı karşılayacak mali yeterliliğe sahip değilse (D)’nin devri onaylamaktan kaçınabileceği” belirtilmiştir. Üst hakkı kurma sözleşmesinde, ayrıca, “üst hakkı sahibinin yükümlerinden herhangi birine

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016

Birinci Bölüm ÜST HAKKI VE ÜST HAKKI İLİŞKİSİ I. ÜST HAKKI Çalışmanın temel konusunu üst hakkı bedeli oluşturmakla birlikte, üst hakkı sahibi, yüklü taşınmaz maliki ve üst hakkının hukuki temelini oluşturan sözleşmenin tarafları arasındaki ilişkinin çözümlenebilmesi için üst hakkı ve üst hakkı ilişkisinin incelenmesi gerekir. Öncelikle aynî bir hak olarak üst hakkına değinildikten sonra, gerekli ölçüde, üst hakkı ve üst hakkının kuruluş sebebinden kaynaklanan hukuki ilişkiye ilişkin açıklamalarda bulunulacaktır. A. Aynî Hak Olarak Üst Hakkı 1. Tanımı Üst hakkı, MK m. 726. ve m. 826 ilâ 836 arasında

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2017

Birinci Bölüm Üst Hakkı ve Üst Hakkı İlişkisi I. ÜST HAKKI Çalışmanın temel konusunu üst hakkı bedeli oluşturmakla birlikte, üst hakkı sahibi, yüklü taşınmaz maliki ve üst hakkının hukuki temelini oluşturan sözleşmenin tarafları arasındaki ilişkinin çözümlenebilmesi için üst hakkı ve üst hakkı ilişkisinin incelenmesi gerekir. Öncelikle aynî bir hak olarak üst hakkına değinildikten sonra, gerekli ölçüde, üst hakkı ve üst hakkının kuruluş sebebinden kaynaklanan hukuki ilişkiye ilişkin açıklamalarda bulunulacaktır.

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1730 - 1731

I.ÜST HAKKI KAVRAMI VE HUKUKİ MAHİYETİ 1.Üst Hakkının Tanımlanması Üst hakkı, pozitif olarak bakıldığında tanımı bulunmayan bir kavramdır. Her ne kadar TMK md. 726 ve TMK md. 826-836 hükümlerinde üst hakkından söz edilse de anılan maddeler genel itibariyle üst hakkının içeriğine, kapsamına, unsurlarına, hüküm ve sonuçlarına ilişkindir. Üst hakkının ne olduğu hususu öğretiye bırakılmıştır. Bu noktada öğreti, üst hakkını pozitif ve negatif açılardan tanımlamayı tercih etmiştir. Pozitif tanımıyla üst hakkına, hakkı meydana getiren unsurların tespit edilmesiyle ulaşılırken; negatif tanımıyla üst hakkına

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1745 - 1749

3.Üst Hakkının İçeriğine Dair Sözleşme Hükümlerinin Durumu Taraflar, karşılıklı anlaşmak suretiyle üst hakkın konusu (yüklü arazi) bakımından sahip olacakları yetkileri, hakları ve borçları saptayabilirler; çünkü üst hakkı sözleşmesinde yer alması gereken hususlar tapu sicil müdürlükleri tarafından ... yapılmasında hazırlanan resmi senetlere dair birtakım düzenlemelerden söz etmektedir. İlgili olarak Yönetmelik md. 31 hükmündeki bir üst hakkının kurulmasında resmi senet düzenlenmesine ilişkin kurala göre: “(1) Üst hakkının tesisine ilişkin resmi senette, hakkın tesisine yönelik olan konular dışında, ayrıca; a

Prof. Dr. İlhan Helvacı / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2010

29- Üst Hakkı [29] ÜST HAKKI Kusurlu İfa İmkânsızlığı Halinde Alacaklının Sözleşmeyi Fesih Yetkisi • Sözleşmeyi Fesheden Alacaklının Hakları ... Üzerinde Ticari Bir Bina Yapılması Amacıyla 3. Kişilere Üst Hakkı Tesis Edilebileceği ve Üst Hakkı Tesisinde Devlet İhale Kanununun İhale Usullerinin Uygulanması Gerekliliği • Medeni Kanunda Üst Hakkının Süresi Bakımından Getirilen Sınırlama • “Üst Hakkının Bağımsızlığı” İfadesinin Anlamı • Üst Hakkının, Tapu Kütüğünde Ayrı Bir Sayfaya Kaydedilebilmesinin Koşulları ve Sonuçları • Üst Hakkı Sözleşmesinin İçeriğinin Kanunda Öngörülen Sınırlamalar Dahilinde Taraflarca

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1732 - 1735

göz ardı edilemez. Örneğin, üst hakkı tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil edilince, artık bir taşınmaz gibi muamele göreceğinden, üst hak sahibi ... mülkiyet hakkı devredilmeden bir ayni hak iktisabı üst hakkı kurulmasıyla gerçekleşir. İşte böylece müteşebbisler ve sair üçüncü kişiler, araziden her türlü ... 2.Üst Hakkının Fonksiyonları ve Amacı Çalışmamızın başında da vurguladığımız üzere üst hakkı, aslında hukuki bir gereksinimden ziyade iktisadi ve ... olanaklardan yararlanamazlar. Oysa bu kimseler lehine bir üst hakkı kurulduğunda hakkın süjesi, bir başka kimsenin arazisi üzerinde inşaat meydana getirme yahut

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1751 - 1754

2.Tescil Yoluyla (Tesisen) Kazanım Yukarıda değindiğimiz üzere TMK md. 780/1 hükmü, üst hakkının da dahil olduğu irtifak haklarının tesis edilebilmesi için “tapu kütüğüne tescil” şeklinde bir koşulu zorunlu kılmaktadır. Üst hakkının iktisap edilebilmesi için de ilk olarak tescil işlemi(100), ikinci ... ). Öğretisel ve pozitif durum böyle olmakla birlikte yargı pratiğine bakıldığında Yargıtay’ın içtihatlarında üst hakkının iktisabı için taşınmaz kaydına şerhi veya tescilinin zorunlu olduğu ifade edilmektedir. Yargıtay’ın bu tutumu TMK md. 780 hükmüyle çelişmektedir: “Kural olarak üst hakkı tesisi, önce

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1743 - 1745

2.Kanunda Belirlenen Kapsam Daha önce değindiğimiz(69) ve üst hakkı ile ilgili olarak temel aldığımız TMK md. 826/1 hükmü, üst hakkı sahibine yüklü ... TMK md. 726 hükmüne göre üst hakkı, hak sahibinin inşaat üzerinde bir mülkiyet hakkına sahip olmasına da imkân verir. Eş deyişle öğretisel tartışmaların ötesinde üst hakkı sahibine, doğrudan kanun tarafından yapı üzerinde bir mülkiyet hakkına sahip olma imkânı tanınmıştır(71). Ancak dikkat etmek gerekir ki üst hakkının sahibine tanıdığı mülkiyet hakkının konusu bizzat yapıdır, yoksa yapının üzerinde bulunduğu yüklü arazi üzerinde sağlanan bir mülkiyet

Hülya Atlan Gürer / On İki Levha Yayıncılık, Eylül 2021

II. ÜST HAKKI A. Genel Olarak TMK m. 726 hükmü ile m. 826 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olan üst hakkı, üçüncü kişi (veya kişiler) lehine ... /1)(66). Bu hükümler göz önünde bulundurulduğunda üst hakkının; taşınmaz malikinin(67) mülkiyet hakkını sınırlandıran ve katlanmak zorunda olduğu bir ... mülkiyet hakkına ilişkin unsurları içerdiği görülür. TMK m. 826 vd. üst hakkının sözü edilen birinci yönünü, taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları kapsamında yer alan TMK m. 726 ise ikinci yönünü göz önünde bulundurmuştur. Bu ayırım bağlamında, üst hakkı üzerinde değil, sadece yapı üzerinde mülkiyet

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1735 - 1737

3.Üst Hakkının Hukuki Mahiyeti Bilindiği üzere, hukuk metodolojisinde ancak bir hakkın hukuki mahiyetine bakılarak söz konusu hakka uygulanabilecek ... belirlenemiyorsa, o halde artık öğretideki tartışmalar göz önüne alınır(28). Tarihsel açıdan bakıldığında üst hakkının hukuki mahiyeti hususunda ilk başta İsviçre Hukukunda muhtelif görüşler söz konusuydu. Öyle ki bir görüş üst hakkını salt bir irtifak hakkı şeklinde değerlendirirken, bir diğer görüş söz konusu hakkın ... İsviçre Federal Mahkemesi üst hakkını bir irtifak hakkı olarak kabul eden kararlar vermişti(30). Sonuç olarak ifade etmek gerekir ki üst hakkıyla ilgili

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1740

3.Tapuda Ayrı Bir Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar Açısından Bilindiği üzere TMK md. 826/3 hükmüne göre “üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir”. Madde lafzına ilaveten ifade edelim ki öğretide hâkim olan görüşe(54) göre, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı üzerinde de yeni bir üst hakkı kurulmasının önünde bir engel yoktur. Hatta bu durum, yine öğretide “ikinci dereceden üst hakkı kurulması” biçiminde anılmaktadır

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1727 - 1729

ÜST HAKKININ KONUSU, KAPSAMI VE KAZANILMASI* Arş. Gör. Emre Can SİVRİKAYA** GİRİŞ Üst hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun kanımızca ... . Çünkü tapuda çeşitli işlemler yapmak isteyen taşınmaz malikleri ve alıcılar; farklı ve karışık hukuki sonuçları olabilen bir üst hakkı tesis etmek yerine ... yük ve risk olduğu anlaşılabilir. İşte bu noktada üst hakkı, müteşebbis için yatırım maliyetlerini azaltmada göze çarpan bir hukuki enstrümandır. Zira müteşebbis, üst hakkı tesisi yoluyla arazinin mülkiyetini devralmaksızın -dolayısıyla ciddi maliyet altına girmeksizin- arazi üzerinde yapı yapabilme, bundan

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1737

II.ÜST HAKKINA KONU OLABİLEN HUSUSLAR 1.Genel Olarak Üst hakkına konu olabilecek hususlar bakımından öğretide muhtelif görüşler ileri sürülmektedir. Öğretideki hâkim görüşe(36) göre üst hakkının konusunu yüklü (hadim) arazi oluşturur. Çünkü üst hakkı, arazi üzerinde tesis edilir. Çoğunluk görüşünün aksine bir görüş ise(37), yapıların yani bizzat inşaatın üst hakkının konusu dahilinde bulunduğunu ifade etmektedir. Fakat belirtelim ki yapılar (inşaat); bizzat üst hakkının değil, ancak üst hakkının hak sahibine yapı (inşaat) üzerinde sağladığı mülkiyet hakkının konusunu oluşturabilir(38). Üst irtifakının

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1750

IV.ÜST HAKKININ ÇEŞİTLERİ Üst hakkı hukuki niteliği itibariyle düzensiz şahsi (kişisel) irtifak hakkı olarak ifade edilmektedir(96). Nitekim TMK md. 826/2 hükmüne göre üst hakkı aksi taraflarca belirtilmedikçe hukuki işlemle devri ve mirasen intikali mümkün haklardandır. Bununla birlikte taraflar üst hakkını şahsa veya eşyaya bağlı biçimde de kurma imkanına sahiptir. Hatta bunların ötesinde üst hakkı bağımsız ve sürekli niteliği haiz de olabilir. Üst hakkının bağımsız ve sürekli niteliği haiz olması durumunda hak sahibinin talepte bulunmasının ardından üst hakkı tapu kütüğüne bir taşınmaz olarak tescil

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1741 - 1743

III.ÜST HAKKININ İÇERİĞİ VE KAPSAMI 1.Genel Olarak Üst hakkının muhtevası, sahibinin “hakkın konusu üzerindeki yetkilerinden” ibarettir(58). Üst hakkının içeriği bakımından “dış içerik” ve “iç içerik” şeklinde bir ayrımdan söz etmek mümkündür. Şöyle ki üst hakkı sahibinin üçüncü kişilere karşı ileri sürebileceği salahiyetler, üst hakkının dış içeriğini oluşturur. Zaten üst hakkı nihayetinde ayni bir hak olduğundan ötürü hakkın dış içeriği diğer ayni haklar ile paralel bir özellik arz eder(59). Üst hakkının iç içeriği ise hakkın sahibine eşya üzerinde sağladığı salahiyetlerden oluşur(60). Bunlara ilaveten

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016

İkinci Bölüm ÜST HAKKI BEDELİ I. ÜST HAKKI BEDELİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ A. Genel Olarak Üst hakkı bedeli(181) irtifakın kurulması edimine karşılık olarak, üst hakkı sözleşmesinde kararlaştırılan karşı edimi ifade eder. Şu var ki, üst hakkının kurulması için kanunen öngörülmüş zorunlu bir unsur değildir, ivazsız olarak da üst hakkı kurulabilir(182). Yukarıda ifade edildiği üzere, üst hakkına hukuki sebep oluşturan üst hakkı sözleşmesi, bir isimsiz sözleşme olarak, kanunda düzenlenmediğinden taraflar serbestçe sözleşme hükümlerini düzenleyebilirler. Bu itibarla, bedel, üst hakkının sebebini oluşturan

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1738 - 1739

hareketle ifade etmek mümkündür ki üst hakkı, sınırları belirli(44) yahut belirlenebilen(45) bir yeryüzü bölümü üzerine kurulabilmektedir. Kural olarak, üst hakkı bir arazinin tümü dahil olacak biçimde yük kurmaktadır(46). Dolayısıyla üst hakkının, arazinin sadece bir kısmı üzerinde tesis edilmesi ... tartışmaların olduğunu da önemle belirtmek gerekir. Öğretideki birinci görüş(49) arazinin sadece bir bölümünü kapsayacak biçimde üst hakkı kurulamayacağı fakat ... (50) bir taşınmaz üzerinde birden çok üst hakkı tesisinin mümkün olmayacağı yönündedir. Öğretideki üçüncü görüş(51) ise arazinin üzerinde birden çok

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2017

II. ÜST HAKKI İLİŞKİSİ Üst hakkı bir taraftan yukarıda belirtildiği üzere bir aynî hak olarak doğarken diğer taraftan üst hakkıyla birlikte yenilik doğuran haklar, alelade veya eşyaya bağlı borçlar da doğar(82). Yani üst hakkının varlığı, çeşitli başka hak ve borçları beraberinde getirir. Dolayısıyla üst hakkı, bir üst hakkı ilişkisi doğurur(83). Üst hakkının hukuki sebebi de bu ilişkinin doğumu ve yaratacağı sonuçlar itibarıyla şekillenmesinde kaynak rolünü oynar(84). Üst hakkı ilişkisi, yüklü taşınmaz maliki ve üst hakkı sahibi arasında doğar. Ancak üst hakkı veya yüklü taşınmazın üçüncü

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2017

İkinci Bölüm Üst Hakkı Bedeli I. ÜST HAKKI BEDELİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ A. Genel Olarak Üst hakkı bedeli(186) irtifakın kurulması edimine karşılık olarak, üst hakkı sözleşmesinde kararlaştırılan karşı edimi ifade eder. Şu var ki, üst hakkının kurulması için kanunen öngörülmüş zorunlu bir unsur değildir, ivazsız olarak da üst hakkı kurulabilir(187). Yukarıda ifade edildiği üzere, üst hakkına hukuki sebep oluşturan üst hakkı sözleşmesi, bir isimsiz sözleşme olarak, kanunda düzenlenmediğinden taraflar serbestçe sözleşme hükümlerini düzenleyebilirler. Bu itibarla, bedel, üst hakkının sebebini oluşturan

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016

uyarınca yüklü taşınmaz malikinin korunma ihtiyacı bu tür üst haklarında da aynı şekilde sürmektedir. Oysa üst hakkının aynî içeriğinin veya üst hakkı ... Üçüncü Bölüm ÜST HAKKI BEDELİ BORCUNA AYKIRILIK Üst hakkı bedeli, üst hakkı sözleşmesinden doğan bir borç olarak, ihlâl edildiği takdirde, Türk ... ifade edilebilir. Dolayısıyla bu başlık altında bedel borcuna aykırılık, üç yönden incelenecektir. Fakat öncelikle, üst hakkı sözleşmesinden doğan bedel ... durumda MK m. 831 vd., üst hakkının devrine veya sonra ermesine yol açacak yaptırımların yerini alır. Kuşkusuz alacaklı, süresinden önce devir hakkını

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2017

III. ÜST HAKKI SÖZLEŞMESİ Üst hakkı sözleşmesi aynî, eşyaya bağlı ve nisbi unsurlar içeren üst hakkı ilişkisinin başlangıcını ve kaynağını oluşturur. Üst hakkı bedeli, bu sözleşmeden doğduğu gibi bedel borcuna aykırılık halinde uygulanacak hükümlerin tespiti bakımından da bu sözleşmenin incelenmesi gerekmektedir. Üst hakkı sözleşmesi, üst hakkını devir sözleşmesinden ayrılmalıdır. Devir sözleşmesinde, kurulmuş bir üst hakkının bir başkasına devredilmesi taahhüt edilir ve devren kazanma öngörülürken, üst hakkı sözleşmesinde, üst hakkının kurulması taahhüt edilmektedir ve üst hakkı tesisen kazanılır(129

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1750 - 1751

V.ÜST HAKKININ KAZANILMASI 1.Genel Olarak Üst hakkının nasıl iktisap edileceğine dair TMK’da özel bir hüküm bulunmamasından ötürü “eşyaya bağlı ... hükmüne göre, “irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır”. Eş deyişle üst hakkı da hukuki niteliği itibariyle bir irtifak hakkı ... (örneğin TMK md. 705)” kıyasen uygulanır. Bunun sonucu olarak üst hakkının TMK md. 705/2 hükmünde sayılan durumlarda, mahiyetine uygun düştüğü ölçüde, tescilden önce de iktisap edilmesinin önünde bir engel yoktur. Hatta eşyaya bağlı olarak (eşya lehine) tesis edilmiş bir üst hakkında yararlanan (hâkim

Emre Can Sivrikaya / On İki Levha Yayıncılık, Haziran 2025, Sayfa: 1754 - 1755

3.Tescilsiz (Sicil Dışı) Kazanım Halleri A.Miras Murisin terekesinde bir üst hakkının da mevcut olması ihtimalinde, üst hakkı sözleşmesinde aksine bir hüküm kararlaştırılmamışsa üst hakkı mirasçılara kendiliğinden yani kanun gereği (ipso iure) geçer(109). Fakat önemle belirtelim ki bu durum eşyaya bağlı olarak tesis edilmiş üst hakkı için geçerlidir. Yoksa varlığı hak sahibinin şahsına bağlı olan eş deyişle yalnızca kişiye bağlı tesis edilmiş bir üst hakkı bakımından bu durum kabul edilemez. Mevcut olmayan bir irtifak hakkının miras yoluyla kurulması mümkün olmasa da üst hakkı, vasiyetname yahut

Barış Demirsatan / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2017

B. İsviçre Hukukundaki Durum Üst hakkı bedelinin ödenmemesi üzerine üst hakkının paraya çevrilmesine ilişkin olarak Bern Kantonu’nun, Eugen ... . Eugen Huber’in verdiği hukuki görüşte, üst hakkı bedelinin üst hakkının aynî içeriğine dâhil olduğu savunulmuştur. Buna göre, üst hakkı sahibine son derece geniş ve belirsiz bir hak sağlanmaktadır. Bu ise kanun koyucunun, üst hakkı kurulurken taraflara hakkın kapsam ve kullanım biçimini belirleme imkânı tanıdığını gösterir. Üst hakkına sebep oluşturan üst hakkı sözleşmesinde kararlaştırılan hususlar, hakkın kapsamını tayin eder ve bu itibarla aynî niteliktedir