Hukuki Mütalaalar/30- Kat Mülkiyeti

HUKUKİ MÜTALÂA(1) …

Emlak Bankası Bizimkent Konutları 187 Ada Yöneticiliği 19.01.2004 tarihli dilekçesi…

Emlak Bankası Bizimkent Konutları 187 Ada Yöneticiliği 19.01.2004 tarihli dilekçesi…

“... Adamız tapuda 187/1 parsel olarak tek bir parsel görünmektedir: Her ne kadar ayrı binalardan oluşmakta ise de yönetim planında tek bir gayrimenkul sayılarak her türlü işlem buna göre yapılmaktadır. Her bloğun ayrı bir yöneticisi de bulunmamaktadır. Yukarıda açıkladığımız gibi yönetimimiz tarafından kat mülkiyeti yasası ve yönetim planı göz önüne alınarak blok kapılarının ortak alan sayılarak bakım ve onarımlar çerçevesinde değiştirilmesi sonucunda kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu tutulması veya her bloğun kapısının değiştirme bedelinin kendi kat malikleri tarafından arsa payı oranında ödemekten sorumlu tutulması uygulamalarından hangisinin Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına uygun olduğu konusunda tarafımıza yazılı hukukî görüşünüzün bildirilmesini arz ve talep ederiz.”…

Emlak Bankası Bizimkent Konutları 187 Ada Yöneticiliği 19.01.2004 tarihli dilekçesinin…

1. Bizimkent 187 Ada Olağan 14/06/2003 tarihli Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı…

2. Yönetim Planı. …

3. Bizimkent Yerleşim Planı. …

İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanlığı B.30.2.İST.0.64.00.00/254 sayılı…

İNCELEME ve DEĞERLENDİRME…

Tarafımıza yöneltilen sorunun tüm yönleri ile ele alınabilmesi için öncelikle Kat…

Hemen belirtmek gerekir ki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ortak Yerler” kenar başlığını taşıyan 4. maddesinde “... Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır ...” denildikten…

Tereddüt, ortak yerlerden sayılan giriş kapılarının bakımlar ve onarımlar çerçevesinde…

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Birden Çok Yapılarda Uygulanacak Özel Hükümler” kenar…

“Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır...”…

Mesele bu hüküm çerçevesinde ele alınacak olursa, ilk bakışta her bir yapıdaki (bloktaki)…

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça …

...…

b) Anagayrımenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ... gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında …

katılmakla yükümlüdür...”…

Görüldüğü üzere kanun koyucu, bu düzenlemesi ile ortak yerlere ilişkin bakım, koruma…

Nitekim tüm kat maliklerini bağlayan Yönetim Planı’nın 17. sayfasında “IV-Ortak Giderlere Katılma / I-Blok Yapının Ortak Giderlerine Katılma” kenar…

“a) Parsel Kat Malikleri oybirliğiyle başka bir çözümde anlaşmadıkça (parsel kat malikleri) aşağıdaki ortak giderlere arsa payları oranında katılırlar: …

...…

bb) ... Yönetim Planında ve K.M.K’da ortak alan olarak tanımlanmış tüm ortak yerlerin ... onarım ve yenileme giderlerine, …

...” …

Dolayısıyla kanımızca Yönetim Planı’nın bu düzenlemesi karşısında her bir yapıdaki…

Esasen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin …

“Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrımenkulün yöne-timinden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.” …

şeklindeki 2. fıkrası da anagayrımenkulün yönetiminden doğabilecek uyuşmazlıklar…

Bununla birlikte yukarıdaki saptama beraberinde şu soruyu da gündeme getirebilir.…

“Anagayrımenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” …

Nitekim doktrin bu hükümden ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9. maddesinden(3)…

Kanımızca da isabetli olan bu sıralamaya göre Kat Mülkiyeti’nden doğan uyuşmazlıklar…

Meseleye bu açıdan yaklaşıldığında ek madde 3’ün (b) bendinin 1. cümlesinin emredici…

“Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır…

Hükmün “ ... karşılanır.” diye biten ifadesinden yola çıkarak onun emredici nitelikte olduğu sonucuna varılamaması gerekir. Zira bilindiği üzere bir hükmün emredici nitelikte olup olmadığı saptanırken onun lafzının yanı sıra ruhunun, amacının da araştırılması gerekir(6).…