2010/12 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 15/06/2010 Tarihli ve 2010/12 (1705) Sayılı Genelgesi

ÜST HAKKI

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun, bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) niteliğe haiz bulundukları takdirde taşınmaz olarak saydığı (T.M. K. madde 704, 826 ila 836 ve 998) ve tapu sicilinde ayrı bir sahifeye kaydını öngördüğü üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

A- TESİSİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesi gereğince, en az 30, en fazla 100 yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlamayan veya izne tabi kılmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli hakların, üçüncü kişilere devir olunabileceği, mirasçılara geçebileceği ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği açıklanmıştır.

Diğer taraftan, 30 yıldan az süreli üst hakkının, bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı bir kütük sahifesine tescili mümkün olmadığı gibi 30 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve ayni hak tesis edilemeyeceğine ve bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenilen kısıtlamalar dahil) üst hakkı artık bağımsız bir nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi taleplerinin sadece taşınmaz tapu kütüğü sahifesinin "İrtifak Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri" sütununda irtifak hakkı şeklinde tescil edilmek suretiyle karşılanması gerekmektedir.

Ayrıca, aynı Kanununun 836. maddesi, “Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.” hükmündedir.

Bu durumda, Kanun hükmü gereği, üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabileceğinden, önceki üst hakkına atıf da bulunarak resmi senet düzenlenmek suretiyle üst hakkının süresinin uzatılması mümkündür.

B- RESMİ SENET TANZİMİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İçerik ve Kapsam” başlıklı 827. maddesi “Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.” hükmündedir.

Buna göre; üst hakkı kurulmasına yönelik düzenlenen resmi senette özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin şartlar, üst hakkı tesis bedeli, üst hakkının sona erme halleri, kanuni ipotek ve istenmesi halinde tazminat vb. şartların Türk Medeni Kanunu kapsamında açıklanması gerekmektedir.

C- ÜST HAKKI TESİSİNDEN SONRA GELEN TAKYİDATLAR

Üst hakkının tesis ve tescilinden sonra dayanak sözleşmede belirtilen hakların kullanımı mümkün hale gelmektedir. Üst hakkı tesisinden sonra konulan yasaklayıcı ve kısıtlayıcı şerhlere (Tedbir, Kamu alacağı, Haciz vs.) karşı yazılan cevabi yazılarda, taşınmazın “üst hakkı olması nedeniyle tesisinde kullanılan sözleşme koşullarına bağlı olduğunun” belirtilmesi gerekir.

D- TESCİL ŞEKLİ

Yukarıda açıklandığı üzere bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkının bir taşınmaz mal olarak ayrı bir tapu kütük sayfasına tescil edilebilmesi için en az 30, en fazla 100 yıl müddetle tesis edilmiş bulunması ve devir-temlik ile ayni hak tesisi konusunda herhangi bir kısıtlılık getirilmemiş olması gerekmektedir.

Bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı sahibinin ayrı bir sahifeye tesciline ilişkin talebini kapsar şekilde düzenlenmiş resmi senetten sonra;

Yüklü (ana) taşınmaz malın tapu kütük sahifesinin "İrtifak Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri" sütununda,

"M: Bağımsız ve sürekli nitelikte olan, üst hakkı...........lehine......yıl müddetle ...nolu sahifede tescil edilmiştir. Tarih ......Yev...." şeklinde tescil ve kararlaştırılmış olması halinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "............TL.lık tazminat karşılığında üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı vardır…….. Tarih. Yev." şeklinde belirtme yapılacaktır.