2024/2 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 01/03/2024 Tarihli ve 2024/2 Sayılı Genelgesi

2024/2

İlgi: a) 4 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (R.G. 05/02/2019 tarih ve 30677 sayı).

b) 15/02/2019 tarih ve 2019/1 (1795) sayılı genelge.

c) 30/05/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı genelge.

ç) 22/10/2020 tarih ve 2020/5 (1905) sayılı genelge.

d) 01/09/2021 tarih ve 2021/4 sayılı genelge.

e) 15/09/2021tarih ve 2021/6 (1911) sayılı genelge.

f) 22.11.2023 tarih ve 2023/6 sayılı genelge.

I- GİRİŞ

Genel Müdürlüğümüzün ilgi (b) ve ilgi (c) genelgeleri ile yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu ve ekli listesinde belirtilen işlemlerde taşınmaz değerleme raporu düzenlenmesi zorunlu kılınmış olup ilgi (d) genelge ile de kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin ana taşınmazda yer alan payının değerinden fazla olduğu durumların tespiti için değerleme raporu talep edilmektedir.

İlgi (ç) mülga genelge ile "Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar" düzenlemiş; ilgi (e) sayılı genelge ile değerleme raporlarına ilişkin tüm süreçlerin TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) üzerinden elektronik ortamda yürütülmesi için uygulama standartları getirilmiş ve ilgi (f) genelge ile de değerleme raporlarında ortaya çıkması muhtemel maddi hataların ortadan kaldırılması ve değerleme raporlarının TAKBİS'e aktarılmadan önce kontrollerinin yapılması amacıyla düzenlemelere gidilmişti.

Bakanlığımız kararı ile bu kez Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılmasına ilişkin olarak düzenlenen değerleme raporlarında standardın sağlanması ve taşınmazların değerinde oluşabilecek farklılıkların önlenmesi amacıyla istisnai yoldan Türk Vatandaşlığı kazanılmasına yönelik satış/Satış vaadi işlemlerinde istenen değerleme raporlarının düzenlenmesi yetkisi Bakanlığımıza bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı iştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'ne verilmiştir. Türk vatandaşlığı talebine konu olmayan ve değerleme raporu istenilen diğer işlemlerde değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenebileceğine karar verilmiştir. Bu kapsamında Genel Müdürlüğümüz ve GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş arasında protokol imzalanmıştır.

Değerleme mevzuatında meydana gelen değişikliklerle ilgili olarak birimlerimizce yapılacak işlemler, sorumluluk ve dikkat edilecek hususlar ile TADEBİS rapor formatında düzenlenecek değerleme raporlarının teknik usul ve esasları bu genelgenin temel konularını oluşturmaktadır.

II- TANIMLAR VE KISALTMALAR:

1. Kısaltmalar

GEDAŞ: Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

TADEBİS : Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi'ni TDUB/BİRLİK : Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ni,

TKGM : Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nü,

UDES : Uluslararası Değerleme Standartları'nı,

2. Tanımlar

a. Değerleme: Taşınır veya taşınmaz iktisadi varlıkların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin sermaye piyasası mevzuatı ve ilgili diğer mevzuat uyarınca belirlenen veya kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde para cinsinden bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.

b. Değerleme Kuruluşu: Kurul tarafından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme firmalarından TDUB üyeliği aktif olan ve TADEBİS sistemine dahil olanları ifade eder.

c. Değerleme Raporu: Uluslararası Değerleme Standartları başta olmak üzere, TDUB üyesi yetkili değerleme kuruluşunda görev alan değerleme uzmanları tarafından hazırlanan, Sermaye Piyasası Kurulu ile TDUB ve TKGM tarafından yayımlanan düzenlemelere ve belirlenen normlara uygun olarak düzenlenen rapordur.

ç. Yasal Brüt Kullanım Alanı: Taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca alması gerekli izin, belge ve yerine getirilmesi zorunlu yasal gerekleri, imar mevzuatına (ruhsat ve ekleri, proje vb.) uygun olarak inşa edilmiş kısımları, kazanılmış hakları, ruhsat ve eklerinden temin edilen brüt kullanım alanını ifade etmektedir. Yürürlükteki imar mevzuatına ve onaylı mimari projesine uygun olarak inşa edilmiş yapıların rapor tarihindeki metrekare cinsinden brüt kullanım alanı yazılacaktır. İnşa edilmeyen kısımlar dâhil edilmeyecektir. Bu alan; konu taşınmaza ait projesinde bulunan şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı ifade eder. Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur.