2026/1 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16/03/2026 Tarihli ve 2026/1 Sayılı Genelgesi

I- DEVRE MÜLK HAKKI

10.06.1985 tarihli ve 3227 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (Kanun) sekizinci bölüm olarak eklenen ve ilgili Kanun'un 57 ila 65'inci maddeleri arasında düzenlenen devre mülk hakkı; mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

II- DEVRE MÜLK HAKKININ KURULMASI VE SONA ERMESİ

Devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasındaki dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönemi, bakım masrafları gibi hususları içeren ve bütün paydaşlarca imzalanan devre mülk sözleşmesi, devre mülk kurulmasına ilişkin taleple birlikte tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Devre mülk hakkı resmi senetle kurulur. Düzenlenecek resmi senede tüm paydaşların imzaları alınır. İbraz edilen devre mülk sözleşmesi düzenlenen resmi senede eklenir ve sözleşmenin varlığı ayrıca resmi senette belirtilir. Devre mülk sözleşmesi noterler tarafından düzenlenebileceği gibi adi yazılı şekilde de yapılabilir.

Devre mülk hakkı müşterek maliklerin tamamı adına kurulmalıdır. Hissesi olduğu halde devre mülk hakkına bağlanmayan pay bırakılmamalıdır.

Kanun'da, devre mülkün mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulabileceği, devre mülke ilişkin hususların devre mülk sözleşmesi ile belirleneceği ve devre mülk sözleşmesinin resmi senede ekleneceği düzenlendiğinden tek malike ait taşınmazda devre mülk hakkı kurulması mümkün değildir.

Devre mülk hakkı kurulurken devre mülk hakkı kurulacak taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerh ve beyan lehtarlarının muvafakati aranır.

a- Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmazlar

Kanun'un 58'inci maddesi gereğince, devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bağımsız bölümlerde yahut mesken olarak kullanılmaya elverişli müstakil yapılarda (bir villa, tek katlı ev vb.) kurulabilir.

Bir yapının birden çok mesken nitelikli bölümü varsa veya aynı parsel içinde birden fazla mesken nitelikli yapı mevcutsa, bu meskenlerde devre mülk hakkı kurulabilmesi için taşınmazın kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmesi zorunludur.

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerin bazıları üzerinde devre mülk hakkı kurulması, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatına bağlı değildir. Bu nedenle devre mülk hakkı kurulup kurulamayacağı veya kurulabilmesi için kat maliklerinin hangi oranda muvafakatinin gerektiği hususunda öncelikle yönetim planının incelenmesi ve buna göre işlem yapılması gerekmektedir.

01.06.2019 tarihli ve 30791 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in 13'üncü maddesinin sekizinci ve Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ'in 26'ncı maddesinin dördüncü fıkralarında konaklama hizmeti verilen tesislerin tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirileceği, bu tesislerin konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemeyeceği düzenlendiğinden ve Kanun gereğince de devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli yapılarda kurulabildiğinden, devre mülk hakkı kurulacak taşınmazın belgesinden veya kaydından turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesis olduğunun anlaşılması halinde bu tesislerde devre mülk hakkı kurulamaz. Yapının turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesis olup olmadığı konusunda tereddüde düşülmesi halinde kültür ve turizm il müdürlüğünden soru konusu edilerek işlemlere yön verilmesi gerekir.

b- Devre Mülk Hakkının Kurulmasında Devre ve Sürelerin Belirlenmesi

Kanun'un 58'inci maddesi gereğince aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu mülkiyet payları, devrelerin sayısı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Aksi kararlaştırılması mümkün olduğundan paydaşların mülkiyet payları eşit olduğu halde, devre süreleri farklı olarak da belirlenebilir. Bununla birlikte paydaşların paylarının farklı olduğu durumlarda paydaşlar devre sürelerini eşit olarak da belirleyebilir. Mülkiyet payıyla, devrelerin sayı ve süreleri farklı olarak hakkın kurulmasının talep edilmesi halinde bu hususun sözleşmede kararlaştırılmış olması zorunludur. Devre mülke konu mülkiyet payları, devrelerin sayı ve sürelerinin mutlaka resmi senette de belirtilmesi gerekir.