2023/6 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 22/11/2023 Tarihli ve 2023/6 Sayılı Genelgesi (mülga)

2023/6

İlgi : a) 4 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (R.G. 05/02/2019 tarih ve 30677 sayı).

b) 15/02/2019 tarih ve 2019/1 (1795) sayılı genelge.

c) 30/05/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı genelge.

ç) 22/10/2020 tarih ve 2020/5 (1905) sayılı genelge.

d) 01/09/2021 tarih ve 2021/4 sayılı genelge.

e) 15/09/2021 tarih ve 2021/6 (1911) sayılı genelge.

I- GİRİŞ

Genel Müdürlüğümüzün ilgi (b) ve ilgi (c) genelgeleri ile yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu ve ekli listesinde belirtilen işlemlerde taşınmaz değerleme raporu düzenlenmesi zorunlu kılınmış olup ilgi (d) genelge ile de kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin ana taşınmazda yer alan payının değerinden fazla olduğu durumların tespiti için değerleme raporu talep edilmektedir.

İlgi (ç) mülga genelge ile "Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar" düzenlemiş; ilgi (e) sayılı genelge ile değerleme raporlarına ilişkin tüm süreçlerin TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) üzerinden elektronik ortamda yürütülmesi için uygulama standartları getirilmiş ve değerleme raporlarında ortaya çıkması muhtemel maddi hataların ortadan kaldırılması amacıyla düzenlemelere gidilmiştir.

Bu kez değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine (TAKBİS) entegre edilmesinden önce değerleme raporlarında karşılaşılan eksiklikler ve standart dışı raporlamaların önüne geçilmesi, ilke ve esasları belirlenmiş bir şekilde kontrole tabi tutulması, değerleme mevzuatında meydana gelen değişikliklerle ilgili olarak birimlerimizce yapılacak güncelleme, iş ve işlemler, sorumluluk ve dikkat edilecek hususlar ile TADEBİS rapor formatında düzenlenecek değerleme raporlarının teknik usul ve esasları bu genelgenin temel konularını oluşturmaktadır.

II- TANIMLAR VE KISALTMALAR:

1. Kısaltmalar

GABİM: MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş.'yi,

KURUL: Sermaye Piyasası Kurulu'nu,

TADEBİS: Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi'ni,

TDUB/BİRLİK: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ni,

TKGM: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nü,

UDES: Uluslararası Değerleme Standartları'nı,

ifade eder.

2. Tanımlar

a.Değerleme: Taşınır veya taşınmaz iktisadi varlıkların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin sermaye piyasası mevzuatı ve ilgili diğer mevzuat uyarınca belirlenen veya kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde para cinsinden bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.

b.Değerleme Kuruluşu: Kurul tarafından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme firmalarından TDUB üyeliği aktif olan ve TADEBİS sistemine dahil olanları ifade eder.

c.Değerleme Raporu: Uluslararası Değerleme Standartları başta olmak üzere, TDUB üyesi yetkili değerleme kuruluşunda görev alan değerleme uzmanları tarafından hazırlanan, Sermaye Piyasası Kurulu ile TDUB ve TKGM tarafından yayımlanan düzenlemelere ve belirlenen normlara uygun olarak düzenlenen rapordur.

ç.Yasal Brüt Kullanım Alanı: Taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca alması gerekli izin, belge ve yerine getirilmesi zorunlu yasal gerekleri, imar mevzuatına (ruhsat ve ekleri, proje vb.) uygun olarak inşa edilmiş kısımları, kazanılmış hakları, ruhsat ve eklerinden temin edilen brüt kullanım alanını ifade etmektedir. Yürürlükteki imar mevzuatına ve onaylı mimari projesine uygun olarak inşa edilmiş yapıların rapor tarihindeki metrekare cinsinden brüt kullanım alanı yazılacaktır. İnşa edilmeyen kısımlar dâhil edilmeyecektir. Bu alan; konu taşınmaza ait projesinde bulunan şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı ifade eder. Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur.

Brüt alan tanımının temeli 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yer alan "Bağımsız Bölüm Brüt Alan" tanımına dayanmaktadır.

d.Mevcut Brüt Kullanım Alanı: Taşınmazın mevzuat uyarınca alınması gerekli izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olup olmadığı, yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği dikkate alınmaksızın, mahallindeki kullanım alanını ifade etmektedir. Yasal olmayan kısımlar dahil, mahallinde tespit edilen yapıların rapor tarihi itibarıyla metrekare cinsinden mevcut brüt kullanım alanı yazılacaktır.