Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği: 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği

Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği: 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik

1- Bina Tamamlama Sigortası (BTS) Nedir?

BTS; kentsel dönüşüm ve ön ödemeli maketten konut satış projeleri başta olmak üzere her türlü inşaat yapım projesinde sigorta ettiren müteahhit/satıcı (sigortalı) ile sigorta şirketi arasında imzalanan sigorta sözleşmesi gereğince, lehtar olarak anılan arsa sahipleri/tüketiciler (hak sahipleri) adına sigorta şirketince düzenlenen teminat senetleri aracılığıyla koruma sağlayan kefalet sigortası ürünüdür.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı almadan önce; BTS Genel Şartlarına uygun BTS yaptırması veya diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. 6502 sayılı Kanun kapsamında konut adedi 30 ve üzerinde olan ön ödemeli konut satış projelerinde satıcı, konut satışına başlamadan önce, BTS yaptırmak veya Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliğinde sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sağlamak zorundadır.

BTS sözleşmesinin tarafları her ne kadar müteahhit/satıcı ile sigorta şirketi ise de, BTS’nin kefalet sigortası ürünü olması nedeniyle BTS poliçesine bağlı olarak üretilen teminat senetleri aracılığıyla hak sahipleri adına koruma sağlayan bir sigorta ürünüdür. BTS’nin kurgusal yapısına ilişkin işleyişe Şekil 1’de yer verilmiştir.

İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ/ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ: Arsa sahipleri/tüketiciler (lehtar) ile müteahhit/satıcı (sigortalı) arasında imzalanan kentsel dönüşüm projeleri veya ön ödemeli konut satış sözleşmeleri dâhil yürürlükte ve geçerli bir inşaat yapım veya konut satış sözleşmenin varlığı BTS için ön koşuldur. BTS, bu tür bir sözleşme üzerine kurulur.

SİGORTA SÖZLEŞMESİ: Müteahhit/satıcı (sigortalı) ile sigorta şirketi arasında BTS Genel Şartlarına uygun bir şekilde imzalanır. Kentsel dönüşüm projelerinde, ruhsat başvurusundan önce, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konut satışına başlamadan önce BTS yaptırılması gerekir.

TEMİNAT SENEDİ: BTS sözleşmesi imzalamasının ardından sigortacı,

• yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmuş kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri adına,

• satış işlemi gerçekleşmiş ön ödemeli konut satış projelerinde tüketiciler adına

teminat senedi düzenleyip bildirilen adreslerine teslim etmek zorundadır. (Detaylı bilgi için BTS GŞ M. 7/2-3 bkz. https://seddk.gov.tr/upload/BTS-Genel-%C5%9Eartlar.pdf)

2- BTS Hangi Durumlarda Teminat Sağlar?

BTS teminatının kapsamını ek sözleşme maddeleri (BTS Genel Şartları M:8 bkz.) ile genişletmek mümkünse de her hâlükârda kentsel dönüşüm projelerinde Müteahhidin, ön ödemeli konut satış projelerinde Satıcının

• iflas etmesi,

• ölümü durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi veya

• mevzuata ve projeye aykırı işlemleri dâhil olmak üzere, sigortalının ilgili sözleşmede veya mevzuatında belirtilen azami süreyi veya projede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi

hâllerinde, teminat hesabında belirtilen ve adına teminat senedi düzenlenen hak sahiplerine (arsa sahipleri veya tüketicilere), BTS Genel Şartlarına ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlanır.

3- BTS İş Akış Süreci

BTS’nin 6306 sayılı Kanun ve 6502 sayılı Kanun kapsamındaki iş akış sürecine aşağıdaki şemada yer verilmiştir.

3- Kentsel Dönüşüm Projelerinde BTS-Arsa Sahipleri

Müteahhitten BTS talep edebilir miyim?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; BTS yaptırması veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca ilgili mevzuatında belirlenen teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerine konu inşaat yapım sözleşmelerinde, arsa sahipleri müteahhitlerinden BTS yaptırmasını talep edebilirler. Ancak müteahhit, BTS yaptırabileceği gibi ilgili mevzuatında belirlenen diğer teminatları da sunabilir.

Müteahhittin BTS yaptırması veya diğer teminatlardan birini sunmasının arsa sahibi açısından anlamı nedir?

Müteahhidin BTS yaptırması halinde, inşaat yapımına ilişkin sözleşmeye konu bağımsız bölüm bedeli (yapım maliyeti üzerinden hesaplanan, banka kanalıyla yapılan ödemelerin de dâhil edildiği bedel) üzerinden sigortacı her bir arsa sahibi adına teminat senedi düzenler ve arsa sahiplerine teslim eder. BTS Genel Şartlarında ve bu Rehberin 2 nolu başlığında belirtilen teminat kapsamında sayılan hallerden biri nedeniyle inşaatın tamamlanamaması halinde arsa sahipleri, senet üzerinde yazılı bedel üzerinden sigortacıdan tazminat talebinde bulunabilirler. Bu durumda sigortacı, hukuken müteahhit yerine geçerek inşaatı tamamlayabileceği gibi nakden ifa yöntemini de seçebilir.