27575268-105[327-2019-260]-232710 Sayılı Özelge

- Kira kontrat tarihinin 01.03.2018 tarihi olduğu ve mal sahibinin kiralanan yerin tadilatı için kiracıya 6 ay kirasız süre verdiği, bu kapsamda kiraya veren ile konsept değişikliğinden kaynaklı ek protokol düzenlenerek 2018/03-04-05-06-07-08 dönemlerine ait kira ödemesi yapılmamasının, ilk kiranın 2018/09 döneminde ödenmesinin karara bağlandığı

belirtilerek, kira ödemesi yapılmayan dönemler için gelir vergisi tevkifatı yapılıp yapılmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır.

I- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, aynı fıkrada bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, aynı Kanunun 72 inci maddesinde, "Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.

Gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için,

1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;

2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir." hükümleri yer almaktadır.

Mezkur Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında da kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin maddede bentler halinde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur oldukları hüküm altına alınmış olup, aynı fıkranın (5/a) bendinde, "70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden" %20 (2009/14592 sayılı BKK) oranında gelir vergisi tevkifatı yapılacağı belirtilmiştir.

Diğer taraftan, mezkûr Kanunun "Vergi Tevkifatında Uyulacak Esaslar" başlıklı 96 ncı maddesinde, "Vergi tevkifatı, 94 üncü madde kapsamına giren nakden veya hesaben yapılan ödemelere uygulanır. Bu maddede geçen hesaben ödeme deyimi, vergi tevkifatına tabi kazanç ve iratları ödeyenleri istihkak sahiplerine karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlemleri ifade eder." hükmüne yer verilmiştir.

Bu kapsamda, her ne kadar gayrimenkul sermaye iratlarında, geliri elde edenin vergilendirilmesinde tahsil esası ve elde edilen iradın nakden veya hesaben tahsil edildiği dönemde vergilendirilmesi esas olsa da, adı geçen Kanunun 94 üncü maddesi gereğince kira ödemelerinden tevkifat yapılabilmesi için nakden veya hesaben ödemenin gerçekleşmesi yeterli olacaktır.

Buna göre, nakden veya hesaben yapılan kira ödemeleri üzerinden, gelir vergisi tevkifatının uygulanacağı zamanın belirlenmesinde nakden veya hesaben ödeme zamanı önem arz etmektedir. Zira kira ödemelerine ilişkin olarak nakden veya hesaben ödemenin yapıldığı tarihin içinde yer aldığı dönem esas alınarak kira ödemeleri üzerinden vergi tevkifatı yapılacaktır.

Özelge talep formunuz ve ekinde yer alan belgelerin incelenmesinden; şirketiniz ile … arasında kira bedeli aylık 25.000-TL olmak üzere 01.03.2018 tarihinde 5 (beş) yıl süre için imzalamış olduğunuz kira sözleşmesinin "Genel şartlar" bölümünün 3 üncü maddesi uyarınca, kiralanan yerin tadilatının şirketinizce yapılacağı ve bunun karşılığında ilk 6 (altı) aylık dönemde (2018/03-04-05-06-07-08) …'a kira ödemesi yapılmayacağı hususunun belirlendiği görülmüştür.