38418978-120[37-12/35]-447 Sayılı Özelge

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, muris ... ile bir kooperatif arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi kapsamında tarafınıza veraset yoluyla intikal eden taşınmazın adınıza tapuda yapılacak tescil işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç tutarının nasıl belirleneceği ile tapuda adınıza ve iştirakleriniz adına kayıtlı olmasına rağmen sözleşme gereği kooperatife ait olan taşınmazların peşpeşe ve birden fazla satılacağı belirtilerek, satışlarla ilgili gelir vergisinin kim tarafından ödeneceği konusunda Başkanlığımızdan görüş istenilmektedir.

HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN:

492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde; "Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir" hükmüne yer verilmiştir.(4) sayılı tarifenin I/20 numaralı fıkrasının (a) bendinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında ve (e) bendinde gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) üzerinden devir alan için binde 20 oranında harç alınacağı hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan Kanunun 63 üncü maddesinde;

"Bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.

(5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle değişen fıkra, Yürürlük; 06.06.2008) Gayrimenkul devir ve iktisaplarında, tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

(5838 sayılı Kanunun 16 ncı maddesiyle eklenen fıkra, Yürürlük; 28.02.2009) Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

(5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle değişen fıkra, Yürürlük; 06.06.2008) Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz....."

hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan Kanunun 127 nci maddesinde; kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlemin yapılmayacağı; 128 inci maddesinde ise, gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurların harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumlu tutulacağı hükme bağlanmıştır.

Diğer yandan, 492 sayılı Kanunun 63 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında 5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (c) bendi ile yapılan değişikliğe ilişkin olarak 56 ve 59 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğlerinde, gayrimenkul veya üzerinde kat irtifakı tesis edilen gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında tapu harcının gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanması gerektiği, 06/06/2008 tarihinden itibaren yapılacak devir ve iktisaplarda gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde aradaki farka isabet eden harcın % 25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edileceğine ilişkin açıklamalara yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan düzenlemeler çerçevesinde, muris ...'ndan veraset yoluyla tarafınıza intikal eden taşınmazın tescili işleminden harç alınmayacak ayrıca, söz konusu taşınmaz üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca arsa maliki veya arsanın ortak maliki sıfatıyla tesis edilecek kat irtifakı işlemleri sırasında tapu harcı ödenmeyecektir.

Ancak, "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ne istinaden Tapu Sicil Müdürlüğünde kurulan kat irtifakı uyarınca adınıza tescil edilen bağımsız bölümlerin gerek kooperatife ve gerekse kooperatifçe veya tarafınızca bir başkasına satışı ile ilgili olarak yapılacak devir işlemlerinde 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrası uyarınca binde 20 oranında harç alınması gerekmektedir.