B.07.0.GEL.0.43/4303-48/49240 Sayılı Özelge

b) 03.12.1998 tarih ve B.07.04.DEF.0.35.11/176200-1398-916 sayılı yazılarınız.

İlgi yazılarınızın incelenmesinden, Gelir Vergisi Kanununun 73 üncü maddesinin uygulanmasında, 4369 sayılı Yasaya göre artırılan emlak vergisi matrahına göre hasaplanan emsal kira bedelinin, gerçek kira gelirinin çok üstünde olabileceğinden bahsedilerek, böyle bir durumda emsal kira bedeli uygulamasının nasıl olacağı hususunda tereddüte düşüldüğü anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde "Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 240.000.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılanamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar." denilmiştir.

Öte yandan, aynı Kanunun 73 üncü maddesinde "Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse, Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerinin %10'udur." hükmüne yer verilmiştir.

Emsal kira bedeli uygulamasına "ilişkin bu hüküm, esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanununun 73 üncü maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleri ile kira gelirlerinin muvazaalı olarak gerçek değerinin altında beyan edildiği durumlarda vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir.

Elde edilen kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu, vb. gibi belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedelinin karşılaştırılmasının yapılması sözkonusu değildir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise ancak beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin belirtilerin bulunması ve vergi idaresinin yetkililerince talep edilmesi durumunda gerek bulunmaktadır.

Bu açıklamalar çerçevesinde; gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5'ini esas alarak değil, elde edilen gerçek kira gelirine göre gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.