B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21 Sayılı Özelge

1- 492 sayılı Harçlar Kanunu Yönünden:

Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veşuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alandan ayrı ayrı tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu harç oranı 29/12/2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01/01/2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 16,5 olarak belirlenmiştir.

Diğer taraftan, gayrimenkul devir ve iktisabına yönelik tescil işlemi karşılığında tapu harcı tahsil edilmekte olup tapu harcı, tescili yapılan gayrimenkulün devrinin tapuya tescili sırasında doğmaktadır.

Buna göre, söz konusu gayrimenkullerin arsa sahiplerince tarafınıza devredilmeksizin göstereceğiniz 3 üncü kişilere satışı durumunda, tapuda yapılacak her bir tescil işlemi için 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin yukarıda açıklanan 20/a fıkrasına göre tapu harcı aranılması gerekmektedir.

2- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu Yönünden:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış olup, Kanunun 232 inci maddesindede birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter

tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin;

1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;

2. Serbest meslek erbabına;

3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara;

4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;

5. Vergiden muaf esnafa.

sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek mecburiyetinde oldukları düzenlenmiş bulunmaktadır.

Buna göre, tarafınızca inşaat taahhüt sözleşmesi kapsamında inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satışı ve arsa sahiplerine arsa payı karşılığı olmak üzere devri halinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Kat karşılığı anlaşma yapılıp inşaat bittikten sonra arsa sahiplerine teslim edilen konutlar için tarafınızca düzenlenecek faturada, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 27 nci maddesi maddesi uyarınca gösterilecek emsal bedelinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci madde hükmünde yer alan sıranın (Birinci sıra: Ortalama fiyat esası, İkinci sıra: Maliyet bedeli esası, Üçüncü sıra: Takdir esası) takip edilmesi suretiyle tespit edilmesi icap etmektedir. Tarafınızca üçüncü kişilere satışı yapılan gayrimenkuller için düzenlenecek faturalarda ise satış bedelinin esas alınacağı tabiidir.

Arsa sahiplerince arsa payı karşılığı olarak iktisap edilen gayrimenkullerin, aynı yılda birden fazla satılması veya birden fazla yılda daire satışına devam edilmesi halinde satışta devamlılık unsuru oluşacağından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup, bu kişilerce dairelerin satışı halinde Vergi Usul Kanununun 232 nci maddesine göre fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında ise söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak değerlendirilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir. Bu durumda, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğünüzün bulunmadığı tabiidir.

3- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Yönünden:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin (4) numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.