EN
TR
Konu: Kamulaştırma Kanunu Uygulamaları
İÇ GENELGE
2019/E.6
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gereğince kamulaştırma işlemleri aşağıda belirtilen hususlar dikkate alınarak yapılacaktır.
1- KIYMET TAKDİR KOMİSYONUNUN OLUŞUMU
İdarenin. 2942 sayılı Kanununun 8 inci maddesine istinaden, söz konusu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirmesi gerekmektedir.
Kıymet takdir komisyonu. Taşınmazlar Başmühendisinin önerisi ile Taşınmazlar. Yol Yapım, Tesisler ve Bakım, Sanat Yapıları, Üstyapı Başmühendisliklerinde görevli, bu konuda uzmanlaşmış mühendisler (Harita Mühendisi, İnşaat Mühendisi, Ziraat Mühendisi gerekli görülmesi halinde; Şehir Plancısı, Mimar. Makine Mühendisi) arasından uygun görülen en az üç 3 asil 3 yedek üyeden ve tek sayıda kişiden teşekkül edecektir.
Kamulaştrılacak taşınmazın sahipleri ile bunların usul ve füruu, karı koca, üçüncü derece dahil kan ve sihri hısımları ve mal sahipleri ile menfaat ortaklıkları olanlardan komisyon üyesi seçilmemelidir.
Komisyona yardımcı olmak üzere, kararlara katılmamak şartıyla, Taşınmazlar Başmühendisliği tarafından gereği kadar memur ve uzman görevlendirilebilir.
Her yılın ocak ayının ilk haftasında Bölge Müdürlük Olur'u ile belirlenen komisyon üyelerinin adını, soyadını ve unvanını belirten listeler. Genel Müdürlüğe gönderilecektir.
2- KIYMET TAKDİR KOMİSYONUNUN ÇALIŞMASI
Kamulaştırılacak taşınmaz ile ilgili olarak kıymet takdir komisyonu değerleme yapmadan önce taşınmazın cinsi, miktarı ve özellikleri yanında mütemmim cüzlerin (sayıma ve ölçmeye dayanarak) sağlıklı bir şekilde tespitini yapacak/yaptıracaktır. Uzlaşma görüşmeleri sırasında taşınmaz malikleri ile sorun yaşanmaması için Hükümet, Belediye ve Muhtarlık binalarının ilan tahtalarına asılacak yazılar ve hoparlör ile arazide tespit yapılacağı duyurularak, yapılacak bu tespitlerde mutlaka taşınmaz sahipleri veya vekilinin bulunması sağlanacaktır.
Yapılan tespitlerin değerlemeye konu güzergâhın Kamu Yararı Kararı ile birlikte ilgili mahalle/köy muhtarlığında on beş gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilip edilmediği kontrol edilecektir.
Kıymet takdir komisyonunca, kamulaştırılacak taşınmazların bedel tespiti 2942 sayılı Kanununun 11 inci maddesine uygun olarak Taşınmaz Değerlemesi Mühendislik Hizmetleri Teknik Şartnamesinde belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde;
- Arazilerde; taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri.
- Arsalarda; kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri.
- Yapılarda; resmi birim fiyatlar ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.
dikkate alınarak yapılacaktır.
Kıymet Takdir Komisyonu arazi vasfındaki taşınmazlar için belirlenen bedelin yarısını geçmemek ve gerekçesini açıklamak kaydıyla objektif değer artışı kullanabilecektir.
Ayrıca, kamulaştırma çalışmaları yürütülen mahalde kamu kurum ve kuruluşlarıyla (DSİ, TCDD, TEDAŞ, TEİAŞ, BOTAŞ, Belediyeler vb. ile Karayolları bölge sınırlarında diğer bölgelerle) kıymet takdir öncesi yazışma yapılarak, bu kurum ve kuruluşların aynı yörede yaptığı kamulaştırma çalışmaları varsa bu çalışmalara ait tüm dokümanlar ile mahkeme ve Yargıtay kararları da temin edilerek değerlendirilecektir. Bunun yanı sıra güzergâhta daha önce belirlenen kamulaştırma bedelleri ile tutarlı, anlaşılır, taşınmaz maliklerine izah edilebilir oranlarda fiyat geçişleri yapılarak güncel değerler belirlenecektir.
Hazinenin özel mülkiyetinde veya devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan yerler ile başkası adına tapulu taşınmazların üzerindeki bina ve ağaç bedellerinin ödenebilmesi için, sahiplerinin bina ve ağaçların kendisine ait olduğuna dair ilgili idareler aleyhine mahkemede açacağı mülkiyeti sübut davası sonucu işlem yapılacaktır.
Benzinlik ve diğer yol boyu tesislerinin eski kamulaştırma koridoru içinde kalan ve tesis sahibi tarafından düzenlenen çiçeklik, bordür gibi müştemilat 2918 sayılı Trafik Kanununun 13 üncü ve 17 nci maddeleri gereğince değerleme kapsamına alınmayacaktır.
2942 sayılı Kanununun 19 uncu maddesinde ‘"Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların ise 11 inci madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.” hükmü yer almaktadır. Bu tür araziler üzerindeki değerlendirmeler hükme uygun olarak yapılacaktır. Bu tür yapıların hem kamulaştırma hem de levazım bedeli ayrı ayrı hesaplanacaktır.
4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası “Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder” şeklinde olup uygulamada karşılaşılan sorunların en aza indirgenmesi bakımından bu kapsamdaki yapıların da değerlendirmesi (Levazım bedellerinin belirlenmesi) yapılacak, ayrıca yapıların ruhsat bilgileri ve mahallinde yapılan araştırmalardan da yapıldıkları tarih belirlenecektir. 4706 sayılı Kanun gereğince Hazineye ait taşınmazlar üzerinde 30.03.2014 tarihinden sonra inşa edildiği tespit edilen yapılar için ilgili Milli Emlak Müdürlüklerine müracaat edilerek boşaltılması sağlanacaktır. 30.03.2014 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen yapılar için ise asgari levazım bedeli ödenecektir.
Bu çerçevede hazırlanan/hazırlattırılan kıymet takdir raporları arazi ve büroda komisyon tarafından tetkik edilerek uygun bulunması durumunda imza altına alınacaktır.
Kıymet takdir raporları, komisyon üyelerinin adları, soyadları ve unvanları belirtilerek imzalanacaktır.
Komisyonda kararlar ekseriyetle alınacak. Muhalif kalan üye muhalefet sebeplerini kararın altına yazarak imzalayacaktır.
Kısmen kamulaştırmalarda artan parçanın değer değişikliği varsa 2942 sayılı Kanununun 12 inci maddesi hükümleri uygulanacaktır.
Kıymet takdir komisyonu hazırlamış olduğu gerekçeli raporu ve tespit ettiği bedelleri Taşınmazlar Başmühendisliğine gizli bir yazıyla teslim edecektir.
3- RAPORLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE UYGULAMASI
Taşınmazlar Başmühendisliğince satın alma görüşmeleri öncesinde kıymet takdir raporları ile özet çizelgesi; Taşınmazlar Dairesi Başkanlığı bünyesinde oluşturulan komisyondan "Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı” alınmak üzere Genel Müdürlüğe gönderilecektir.
Bu kapsamda, yasalarda belirtilen usul ve esaslara uygun olarak düzenlenen ve satın almaya esas teşkil eden kıymet takdir raporları; Genel Müdürlük Oluru ile oluşturulan komisyon tarafından incelendikten sonra olumlu bulunursa hazırlanan “Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı” taşınmaz malikleri ile uzlaşma yapılması için, yasalarda belirtilen usul ve esaslara uygun olmayan veya hesap hataları tespit edilenler ise düzeltilmek üzere Bölgesine iade edilecektir.
Bu uygulama sonucunda; kıymet takdir raporlarının yasalarda belirtilen usul ve esaslara göre hazırlanması, bölgeler arasında yeknesaklığın sağlanması, taşınmaz malikleri ile İdare arasında yaşanan sorunların en aza indirilmesi ile vatandaşların İdaremize olan güven ve itimadının sarsılmaması sağlanacaktır.
Öncelikle ödeneklerin zamanında kullanılması bakımından “Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı” verilen kesimlerde uzlaşma görüşmelerinin yılı içerisinde yapılamaması durumunda, Taşınmaz Değerlemesi işlerine ait bilgi ve belgelerin güncellenerek yeniden incelenmek ve güncel duruma göre "Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı” alınmak üzere Genel Müdürlüğe gönderilmesi gerekmektedir.
Taşınmazlar Başmühendisliğince; Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı, gerekçeli raporlar ve diğer ilgili evraklar gizli bir üst yazı ile bu amaç için Bölge Müdürlüğünde kurulmuş uzlaşma komisyonuna teslim edilecektir.
“Kıymet Takdiri Uygunluk Talimatı” alınmadan satın alma işlemlerine başlanılmayacak, ödenek ve dava açma Olur'u talebinde bulunulmayacaktır.
Ayrıca. Kıymet Takdir Komisyonu; Karayolları Genel Müdürlüğünün Mülkiyetindeki Taşınmazlar İle Kullanımındaki Alanların İdaresine İlişkin Yönetmeliğin ilgili maddeleri uyarınca satış, kira, devir, kullanım izni, trampa, irtifak hakkı vb. işlemlerine konu edilen taşınmazların bu işlemlere esas m2 birim fiyatlarını tespit eder.
Bu bedellerden kullanım iznine konu olanlarla ilgili olarak Başmühendisliklerin talebi üzerine bedele ilişkin verileri Taşınmazlar Başmühendisliği teslim eder. (Taşınmazların rayiç bedeli olarak yöredeki kamulaştırma uzlaşma bedellerinin yıllık ortalaması alınabilir, ortalama rayiç bedelin %1’i kullanım izin bedeli olarak kabul edilebilir.)
4- UZLAŞMA KOMİSYONUNUN OLUŞUMU
Bölge Müdürlüğünün, kıymet takdir komisyonunca takdir edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirmesi gerekmektedir.
Uzlaşma komisyonu Taşınmazlar Başmühendisinin önerisi ile Bölge Müdür Yardımcısının Başkanlığında, en az üç asil ve üç yedek üyeden ve tek sayıda kişiden teşekkül edecektir. (Üyelerden en az bir kişi Taşınmazlar Başmühendisliğinden olacaktır.) Kıymet takdir komisyonunda görev alan bir üye uzlaşma komisyonunda da görev alabilir.
Uzlaşma komisyonu üyeleri öncelikle Taşınmazlar, Yol Yapım, Tesisler ve Bakım, Sanat Yapıları, Üstyapı Başmühendislerinden teşekkül eder. Zorunlu hallerde arazi mühendisleri komisyona dahil edilebilir.
Her yılın ocak ayının ilk haftasında Bölge Müdürlük Olur'u ile belirlenen komisyon üyelerinin adını, soyadını ve unvanını belirten listeler, Genel Müdürlüğe gönderilecektir.
5-UZLAŞMA KOMİSYONUNUN ÇALIŞMASI
Bölge Müdürlüğünce (Taşınmazlar Başmühendisliği),kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedel belirtilmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın devir alınmak istenildiği, taşınmazın maliklerine resmi taahhütlü bir yazıyla bildirilir. Malik veya yetkili temsilcisinin bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile İdareye başvurması halinde, komisyonca belirlenen tarih ve yerde pazarlık görüşmelerine başlanılır.
Tespit edilen kıymet takdir bedelleri çerçevesinde taşınmaz malikleri ile uzlaşma görüşmeleri yapılır.
Taşınmaz maliklerinden ölü olanlar var ise. varislerinin veya yetkili temsilcilerinin, taşınmaz üzerinde verasetten iştirak var ise, Kamulaştırma Kanunu verasetten iştirak durumunu bozduğundan, varislerinin veya yetkili temsilcilerinin veraset ilamı ile birlikte gelmeleri halinde pazarlık işleminin yapılabileceği maliklerine bildirilir. (Ödeme aşamasına kadar intikallerinin yapılması da istenilir.)
Söz konusu taşınmaz hisseli ise, tüm hissedarlar ile aynı fiyat üzerinden anlaşma yoluna gidilir. Aynı mevkide aynı özellikteki taşınmazlar içinde aynı fiyat üzerinden anlaşma yapılmasına özen gösterilir.
Anlaşma sağlandığı takdirde “Anlaşma Tutanağı” anlaşma sağlanamaması halinde "Anlaşmazlık Tutanağı “düzenlenerek, taşınmaz sahipleri veya yetkili temsilcileri ile komisyon üyeleri tarafından imzalanır.
Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcisinin "Anlaşmazlık Tutanağı”nı imzalamaktan imtina etmesi veya İdari tebligat yapılmasına rağmen pazarlık görüşmelerine katılmaması halinde “Durum Tespit Tutanağı" düzenlenir.
İmza altına alınan bu tutanaklar Taşınmazlar Başmühendisliğine gönderilir.
Taraflar arasında yapılan uzlaşma görüşmeleri sonucunda malikler ile anlaşma sağlanamaması, imzadan imtina edilmesi veya pazarlığa katılım olmaması durumunda İdarece mahkemede bedel tespiti ve tescil davası açılabilmesi için bu tutanakların mutlaka düzenlenmesi gerekmektedir.
Maliklerin ölü olması durumda; bu işlemlerin varisler (Hak sahipleri tespit edilerek) ile yapılması gerekmektedir.
6-KIYMET TAKDİRİ VE UZLAŞMA ÇALIŞMALARINDA DİKKAT EDİLECEK DİĞER HUSUSLAR
2942 sayılı Kanununun Geçici Madde 6‘sı kapsamına giren taşınmazlar için kıymet takdir komisyonunca taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak Kanunun 11 inci ve 12 nci maddeleri gereğince işlem yapılması gerekmektedir.
2942 sayılı Kanununun 25 inci maddesinde “Baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında 15 gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilir. Kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. (Değişik üçüncü cümle: 19/4/2018- 7139/28 md.) Taşınmazlardaki bu sınırlama ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yıl olup, bu süre Cumhurbaşkanı tarafından bir defaya mahsus olmak üzere beş yıl süre ile uzatılabilir.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm dikkate alınarak gerekli tespitlerin yapılması gerekmektedir.
Bu hükme istinaden; muhtarlıklarda ilan yapılması ve sonrasında da tespitlerin yapılarak (İdare veya mahkemece) belgelenmesi gerekmektedir. Uzlaşma görüşmelerine kadar geçen süreçte taşınmaz üzerine dikilecek ağaç ve yapılan yapılar nedeni ile olabilecek itirazlara karşı, yeniden tespitlerin yapılması zorunda kalınabileceği unutulmamalıdır. Uzlaşma görüşmelerinde maliklerle İdare arasında sorunların yaşanmaması bakımından da, bu tespitlerin doğru yapılması büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde; uzlaşma oranının minimuma ineceği, maliklerin yol yapım çalışmalarına müsaade etmeyeceği vb. durumlarla karşılaşılabilecektir. Bu durum yol yapım faaliyetlerinin aksamasına, kamulaştırma çalışmalarında iş gücü ve zaman kaybına neden olabileceği gibi İdaremize ek külfette getirecektir.
İdaremizin kamulaştırma çalışmalarının çoğunluğunun yol kamulaştırması olması nedeniyle kamulaştırmaya esas planlar şerit var i olarak hazırlanmaktadır. Yol güzergâhları genellikle birden fazla il, ilçe ile çok sayıda mahalle/köy sınırlarından geçmektedir. Kamulaştırma kararları ise imar tadilatı ve kamulaştırma planının tanzimi sonrasında alınmaktadır. Dolayısıyla kıymet takdiri işlemlerinin; plan tanziminden hemen sonra veya bu süreçte hızlı bir şekilde gerçekleştirilerek kamulaştırma kararı alınmasını müteakip kısa sürede uzlaşma görüşmelerine başlanılması durumunda 6495 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kanunun 25 nci maddesinin son fıkrasına eklenen hükme gerek kalmadan kamulaştırma işlemleri tamamlanabilecektir.
Kamulaştırma kararı alınmasını müteakip 2 aylık süre sonunda uzlaşma görüşmelerine başlanılamaması halinde (Gerekçesinde güzergâhta herhangi bir proje değişikliği vb. yoksa) 2942 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin son fıkrasına göre işlem yapılacaktır.
Ayrıca; kamulaştırma çalışmalarının çeşitli nedenlerden dolayı (Proje değişiklikleri, kamulaştırma planının tanzimi, kıymet takdiri ve uzlaşma görüşmelerindeki gecikmeler vb.) tamamlanamaması ve sürecin uzaması bazı olumsuzlukları da beraberinde getirmektedir.
Kamulaştırma çalışmalarındaki bu gecikmelerin;
a) Güzergâhın diğer kesimlerinde maliklere ödenen kamulaştırma bedellerinden ötürü maliklerin arazi alımlarına yönelmesi sonucunda yöredeki arazi alımlarındaki artışları. (Arz- talep ilişkisi).
b) Yol güzergâhının geçtiği kesimlerde bazı fırsatçıların hızla arazi alımlarına yönelmesini.
c) İmar planı bulunmayan alanlarda imar planlarının yaptırılarak, tarım arazilerinin arsaya çevrilmesini ( Arazilerin arsa olarak değerlendirilmesini gerektirdiğinden),
d) Güzergâh ve çevresinde olası başka yatırımlardan (Serbest bölge, turistik, sanayi lojistik vb.) dolayı taşınmaz mallarda değer artışlarının oluşabileceği,
e) Kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan yapım faaliyetlerine devam edilmesine mecbur kalınması sonucunda, kamulaştırma sürecindeki daralma ile taşınmaz malikleri ile çeşitli sorunların yaşanmasını ve anlaşma ortamının ortadan kalkması nedeniyle de mahkemeye intikal eden dava sayısının artabileceği ve kamulaştırma sürecinin daha da uzayabileceği,
vb. gibi etkenlerin taşınmaz mallarda yüksek oranda değer artışları meydana getirerek kamulaştırma maliyetlerinin hedeflenenin çok üstünde ve yüksek oranda artmasına, kamulaştırma ödeneklerinin karşılanamaması durumunda veya kamulaştırmalardaki gecikmelerin, yapım çalışmalarını aksatmasına neden olacağı göz önünde bulundurularak;
Kamulaştırma planlarının tanzimini müteakip vakit geçirilmeden güzergâhta kıymet takdiri çalışmalarına başlanılarak; kıymet takdiri raporlarının onaylanmasından sonra en geç 2 ay içerisinde satın alma görüşmelerine başlanılması, başlanılamaması durumunda bu süre gerekçesi ile birlikte rapor tanzim edilerek Genel Müdürlüğe gönderilmelidir.
Uygulamada herhangi bir sorunla karşılaşılmaması bakımından yukarıda belirtilen hususların titizlikle yerine getirilmesi gerekmektedir.
Bu genelgenin yayımı tarihi itibariyle 03.12.2013 tarihli ve 2013/07 sayılı İç Genelge yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgilerini ve gereğini rica ederim.
