94/5623 Tapu Sicili Tüzüğü

Ekli “Tapu Sicili Tüzüğü”nün yürürlüğe konulması; 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 910 uncu maddesine göre, Bakanlar Kurulu’nca 18/5/1994 tarihinde kararlaştırılmıştır.

Tapu Sicili Tüzüğü

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Kısaltmalar

Amaç

Bu Tüzüğün amacı, Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını sağlamaktır.

Kapsam

Bu Tüzük, mülkiyet ve mülkiyet dışındaki aynî ve şahsî hakların tapu siciline tescil edilme koşullarını, tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme işlemlerini kapsar.

Kısaltmalar

Bu Tüzükte geçen ;

a) Genel Müdürlük : Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü,

b) Müdürlük : Tapu sicil müdürlüğü,

c) Müdür : Tapu sicil müdürü,

d) Kütük : Tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü, anlamında kullanılmıştır.

İKİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

Tapu sicili

Tapu sicili, taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir.

Sicil bölgeleri

Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicil bölgesidir.

Tapu sicili, bölgesi içindeki her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir.

Genel Müdürlük, işlemlerin ve nüfus yoğunluğunun çok olduğu ilçelerde birden fazla müdürlük oluşturabilir.

Tapu sicilinin oluşumu

Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur:

A) Ana Siciller :

a) Tapu kütüğü,

b) Kat mülkiyeti kütüğü,

c) Yevmiye defteri,

d) Resmi belgeler (resmi senet, plan, mahkeme kararı ve diğerleri)

B) Yardımcı Siciller :

a) Mal sahipleri sicili,

b) Aziller sicili,

c) Düzeltmeler sicili,

d) Kamu orta malları sicili.

Genel Müdürlük gerekli gördüğü yerlerde sicillerin bir kısmını ya da tamamını karteks şeklinde veya bilgisayar ortamında tutturmaya yetkilidir.

Tapu siciline yazımı gereken taşınmaz mal ve haklar

Tapu siciline aşağıdakiler taşınmaz mal ve hak olarak yazılır:

a) Arazi,

b) Bağımsız bölümler,

c) Müstakil ve daimi haklar.

Mevzuat çerçevesinde tescilleri zorunlu hale gelmedikçe Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle, kamunun ortak kullanımına ayrılmış taşınmaz mallar kütüğe yazılamaz.

Arazi

Bir sicil bölgesindeki arazi, tamamının veya büyük kısmının bulunduğu mahalle veya köyün kütüğüne yazılır.

Birden fazla sicil bölgesinde kalan taşınmaz mal, ilgili olduğu her sicil bölgesi kütüğüne ayrı ayrı yazılır ve kayıtlı olduğu diğer sicil bölgeleri de gösterilir. Bu taşınmaz malla ilgili her türlü talep büyük kısmının bulunduğu müdürlüğe yapılır. Bu müdürlükçe yapılan işlemler ilgili müdürlüklere bildirilerek, tapu sicili üzerinde gerekli değişikliğin yapılması sağlanır.

Bağımsız bölümler

Ana taşınmaz malın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalara yazılır.

Müstakil ve daimi haklar

Müstakil ve daimi niteliği bulunan irtifak hakları, üzerinde kurulduğu taşınmaz malla irtibatlandırılarak kütüğün ayrı bir sayfasına taşınmaz mal olarak yazılır.

Bu şekilde kütüğe taşınmaz mal olarak yazılan müstakil ve daimi haklar, üçüncü kişilere devir olunabilir, mirasçılara intikal edebilir ve üzerlerinde her türlü aynî ve şahsî hak kurulabilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

İstem ve Belgelenmesi

İstem zorunluluğu

Kanunlarda veya bu Tüzükte yazılı istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz.

İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz.

Müdürlüklere her türlü işlem için yapılacak başvurular, memur tarafından başvuru belgesi doldurulmak, tarih atılmak, memur ve başvuruda bulunan tarafından imzalanmak suretiyle yazılı hale getirilir.

Sağır, dilsiz ve körler ile okuma yazma bilmeyenler tarafından yapılacak başvurularda bu Tüzüğün 17 nci ve 18 inci maddeleri hükümleri uygulanır.

İstemde bulunacaklar

Kanuni istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tapu siciline yazımdan önce hak sahibi olmuş kişiler de bu hakkın yazımı için gerekli belgelerle istemde bulunabilirler.

Hak sahibinin belirlenmesi

İstem, müdür veya görevlendireceği bir memur tarafından incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı saptanır.

İstemde bulunan hak sahibi gerçek kişi ise, nüfus cüzdanı veya pasaport istenilerek kütük, resmi senet ve taşınmaz mal dosyasındaki belgelerde yer alan imza ve fotoğraflara göre aynı kişi olup olmadığı belirlenir.

Nüfus cüzdanı ve pasaport dışında kimlik tesbitinde kabul edilebilecek diğer belgeleri belirlemeye Genel Müdürlük yetkilidir.

İstem vekaleten yapılmışsa vekilden Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş ve istem konusu işleri yapmaya yetkili olduğunu içerir vekaletname istenir. Vekil, tevkil yetkisine dayalı olarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, ayrıca dayanağı olan vekaletname de aranır. Vekilin kimliği saptandıktan sonra tapu sicilindeki hak sahibi ile vekaletnamedeki müvekkilin kimliği karşılaştırılır.

İstem bir tüzel kişi adına yapılmış ise, talep edilen işlemi yapabileceğini ve temsilcilerini belirten, kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi aranır.

İstemde bulunan kişi kanuni temsilci ise, yetkili olduğunu belirten karar veya belge istenir.

İstem resmi kuruluşlarca yapılırsa, kuruluşların ve temsilcilerinin yetkilerinin olup olmadığı araştırılır.

Tasarruf yetkisinin belirlenmesi

İstemde bulunanların medeni hakları kullanma ehliyetinin olup olmadığı araştırılır. Medeni hakları kullanma ehliyeti konusunda kuşkuya düşülürse, müdür hükümet tabipliğinden konu ile ilgili rapor isteyebilir.

Akdi gerektirmeyen işlemlerde istem belgesi düzenlenmesi

Akit yapılmasını gerektirmeyen işlemlerde istem sahibinin kimlik bilgileriyle adresini içeren istem belgesi düzenlenir. İstem sahibi belgeyi, “okudum” ibaresini yazarak imzalar. Belge, müdürle belgeyi düzenleyen memur tarafından imza edilir ve daire mührü ile onanır,

Akdi gerektiren işlemlerde resmi senet düzenlenmesi

Akdi gerektiren işlemlerde resmi senet düzenlenir. Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ve ikametgah adresleri eksiksiz yazılır. Düzenlenen resmi senet memur tarafından müdür ve tarafların huzurunda okunur. Taraflar isterlerse resmi senedi kendileri de alıp okuyabilirler. Resmi senede tarafların fotoğrafları yapıştırılır. Taraflar resmi senetteki imza yerine “okudum” ibaresini yazdıktan sonra, hem imza yerlerini ve hem de karşılıklı birbirlerinin fotoğrafı üzerini imzalarlar.

Tarafların imzası alındıktan sonra resmi senedi, müdür ve düzenleyen memur da imza ederler. Ayrıca müdür, daire mührü ile kendi imza yerini ve fotoğrafları mühürler.

Tanık bulundurulması gereken haller

Akitli ve akitsiz işlemlerde;

a) Taraflardan biri veya birkaçı imza bilmiyorsa,

b) Taraflardan biri veya birkaçı okuma yazma bilmiyorsa,

c) Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsiz ise,

d) Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise,

e) Ölünceye kadar bakma akitlerinde,

f) Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.

İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapamazlar.

Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde, ayrıca yeminli tercüman bulundurulur. Tanıklar ve tercüman da resmi senedi imza ederler. Resmi senede tanık ve tercümanın kimlik bilgileri ve ikametgah adresleri yazılır. Tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi ve temyiz kudreti bulunan reşit kimselerden olması gerekir.

İmza bilmeyenin işareti

Taraflardan biri veya birkaçı imza bilmiyorsa, sol elin baş parmağı, yoksa diğer parmaklardan biri ilgili belgeye bastırılır ve hangi parmağın bastırıldığı yazılır.

Mühür kullanılması halinde parmağın da bastırılması zorunludur.

Tanıklar mühür ve parmak izini onaylarlar.

İkametgahta istem belgesi düzenlenmesi veya akit yapılması

Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu varsa ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi veya akdin yapılması istenebilir. Bu halde başvuru belgesinde adres ve varsa telefon numarası da belirtilir. Müdür, akitli işlemlerde iki memuru ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirir. Memurlar belirtilen adrese gittikten sonra, o taşınmaz malla ilgili kısıtlayıcı bir istem gelirse telefonla veya memur gönderilerek durum bildirilir. Taraflar akdi imza etmemiş ise, gelen kısıtlama taraflara memur tarafından bildirilir ve yevmiye defterine işlemden önce kaydedilir. Gelen kısıtlama, işlemin yapılmasına engel ise müdür istemi reddeder.

Resmi senedin içeriği

Resmi senede, işleme konu taşınmaz mal ve tarafların isteği açıkça yazılır ve yevmiye defterine kaydedildiği tarih, saat ve dakikası belirtilir.

Resmi senette, silinti, kazıntı, çıkıntı yapılamaz. Resmi senetlerdeki yanlışlık ve eksiklik akdin altına yazılarak taraflar ve memurlarca imzalanır.

Resmi senet birkaç sayfa ise her sayfası ayrı ayrı imzalanır.

Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde aranacak belgeler

Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen hallerde aynî hakların tescili için;

a) İstem, kanuni veya mansup mirasçılar tarafından yapılırsa hakim tarafından verilmiş veraset belgesi,

b) İstem, lehine vasiyet edilen tarafından yapılırsa hakim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği,

c) Miras taksimi noter tarafından yapılmış ise sözleşme; mirasçılar arasında yazılı olarak yapılmış olup da, mirasçıların imzaları noterce onaylanmamışsa tüm mirasçıların; imzaların bir kısmı onaylanmış ise imzaları onaylanmamış olanların başvuruları,

d) Hükmen yapılan kamulaştırmalarda, kesinleşmiş mahkeme kararı,

e) Cebri icra veya ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda, taşınmaz malın kime ihale edildiğini belirten ve tescili içeren ilgili merciin yazısı,

f) Mahkeme kararına dayalı tescillerde, kesinleşmiş mahkeme kararı,

Aranır.

Yevmiye defterine kayıt

Müdürlüğe gelen istemler;

a) Akitli işlemlerde, usulüne uygun resmi senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,

b) Akitsiz işlemlerde, istem belgesinin imzalanmasından,

c) Resmi kurumların akitsiz işlemlerine ait yazılarının alınmasından,

Sonra yevmiye defterine kaydedilir.

Yevmiye defterine her sene başında, birden başlayan sıra numarası verilir.

Yevmiye defterine; istemin niteliği, tarihi, saat ve dakikası, istemde bulunanın adı, soyadı ve adresi yazılır.

Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü tarih atılarak açılır ve iş günü sonunda kapatılarak imzalanır.

Yevmiye defteri işlem olmadığı günlerde açılıp kapatılmaz.

Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu sicili üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü, bu deftere yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir.

Müdür daire dışına çıkarken veya izin ve rapor gibi nedenlerle görevinden ayrılırken yetki verdiği memuru yevmiye defterine yazar ve imza eder. Müdür göreve dönünce, göreve başladığını yine yevmiye defterine yazar ve imza eder.

Yevmiye defterine kayıtlar siyah veya mavi mürekkepli kalemle yazılır.

İstemin reddedilmesi

Mevzuat ve bu Tüzükte yer alan hükümlere uygun olmayan ve Türk Medeni Kanununun 921 inci maddesine göre geçici şerhe de imkan bulunmayan istemler, geciktirilmeden, gerekçesi, itiraz yeri ve süresi de belirtilmek suretiyle reddedilir.

Ret kararı, istem sahibine elden veya Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir.

Ret kararına, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde müdürlüğün bağlı bulunduğu üst birime, bu birimin kararına karşı da tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Tesciller

Tescilin şekli

İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir. Tescil, siyah veya mavi mürekkepli kalemle ve kitap harfleriyle okunaklı şekilde yazılır. Kütük üzerinde kazıntı, silinti, çıkıntı yapılamaz.

Tescillerde yevmiye defterindeki sıra numarası esas alınır.

Mülkiyet hakkının tescili

Kütük sayfası malik sütunundaki devreden kişinin adı ve soyadı, baba adı ile edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve yine kırmızı mürekkepli kalemle tarih ve yevmiye numarası yazılır. Malik sütununun ilk boş satırına yeni malikin adı, soyadı ve baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası yazılır.

Tüzel kişilerin adı tam olarak yazılır.

Müşterek mülkiyette pay miktarı; paydaşların adı, soyadı ve baba adından sonraki kısımda, bayağı kesir olarak gösterilir.

Bir paydaş sonradan başka paya sahip olduğu takdirde, payın tescili sırasında payların toplamı yazılır.

İştirak halinde mülkiyette iştiraki doğuran neden, malik isimlerinin ortak paranteze alınmasından sonra belirtilir.

Ortaklaşa kullanılan yerlerin tescili

Sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu gibi taşınmaz mal veya bağımsız bölümler ortaklaşa kullanıma ayrılmış ise, malik sütununa faydalanan taşınmaz malların ada ve parsel veya bağımsız bölüm numaraları yazılır.

Ortaklaşa kullanılan yerler, faydalanan taşınmaz mallarla aynı ada ve parsel içerisinde olabileceği gibi, ortak sınırı olmaksızın ayrı ada ve parsellerde de bulunabilir.

Faydalanan taşınmaz malların kütük sayfasının beyanlar bölümüne, ortaklaşa kullanılan taşınmaz malın, hangi ada ve parsel veya bağımsız bölümle ortak olduğu belirtilir.

Ortaklaşa kullanılan yerler, kanuni istisnalar dışında, faydalanan bütün taşınmaz mal maliklerinin birlikte istemleri olmadan müşterek mülkiyete dönüştürülemez.

İmar uygulamasının tescili

Kesinleşmiş imar parselasyon planlarıyla ada dağıtım cetvelleri, maliklerin rızası alınmadan re’sen tescil edilir.

Tahsis yoluyla tescil

Devlet veya kamu kurumlarınca dağıtılan taşınmaz mallar, ilgili kanuna uygun şekilde ve yetkili mercilerce verilen karar ve dağıtım cetvellerine dayalı olarak hak sahipleri adına tescil edilir.

Arazi toplulaştırmalarında tescil

Arazi toplulaştırmalarında yeni doğan parseller, yetkili mercilerce onanan kesinleşmiş toplulaştırma planları ile yeni maliklerini gösteren cetvellere dayanılarak hak sahipleri adına tescil edilir.

İrtifak hakları ve taşınmaz mal mükellefiyetinin tescili

İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.

Şahsî irtifak hakları, ilgili taşınmaz malın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamına gelen "M" harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı, soyadı, baba adı ve irtifak hakkının çeşidi belirtilerek ve varsa süresi yazılarak tescil edilir. Bu hakların tescilinde, ayrıca her bir irtifak hakkı için A,B,C... gibi harfler kullanılır.

Arzî irtifak hakları, lehine irtifak hakkı tesis edilen yararlanan (hakim) arazinin kütük sayfasında hak anlamına gelen “H” harfi ile, aleyhinde irtifak hakkı tesis edilen yükümlü (hadim) arazinin kütük sayfasında ise, “M” harfi ile gösterilir. Yararlanan arazinin kütük sayfası irtifak hakları sütununda hangi taşınmaz mal aleyhine nasıl bir irtifak hakkı olduğu tescil edilir. Gerekiyorsa planında da gösterilir. Yükümlü taşınmaz malın kütük sayfasında ise hangi taşınmaz mal lehine nasıl bir irtifak hakkı olduğu tescil edilir.

Taşınmaz mal mükellefiyeti, yükümlü arazinin kütük sayfası irtifak hakları sütununa tescil edilir. Hak sahibi ve kıymeti belirtilir. Belirli bir taşınmaz mal lehine yükümlülük söz konusu ise, aynı zamanda yararlanan taşınmaz mal kütük sayfası irtifak sütununda niteliği de belirtilerek tescil edilir.

Rehin haklarının tescili

Taşınmaz mal rehin haklarının tescili, kütük sayfası özel kısmında aşağıdaki şekilde yapılır:

a) Her bir rehin hakkı; A,B,C... gibi harfler altında tescil edilir.

b) Tescilde, ipotek “İ”, ipotekli borç senedi “İ.B.”, irat senedi “İ.S.” harfleriyle gösterilir.

c) Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin ünvanı yazılır. İpotekli borç senedi hamiline yazılı, ise, bu durum belirtilir.

d) Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin müddeti ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır.

Rehin hakkının tesisindeki şartlarda yapılan değişikliğe ait sözleşmelerle alacağın kısmen ödenmesine ilişkin istemler ve Borçlar Kanununun 162 nci maddesi uyarınca yapılacak alacağın temliki sözleşmeleri ve benzerleri, düşünceler sütununda belirtilir.

Serbest dereceden yararlanma hakkı veren sözleşmeler şerhler sütununda gösterilir.

Müşterek rehnin tescili

Müşterek rehnin tescili aşağıdaki şekilde yapılır:

a) Aynı malike ait birden çok taşınmaz mal veya payı aynı alacak için rehin edilirse; ilgili taşınmaz malların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmaz mallarla müştereken rehinli olduğu belirtilir.

b) Müştereken ve/veya müteselsilen borçlu kimselere ait birden çok taşınmaz mal veya payı aynı alacak için rehin edilirse; ilgili bütün taşınmaz mal kütük sayfaları, rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmaz mallarla müşterek rehinli olduğu belirtilerek, müşterek ve müteselsil borç olduğu ayrıca açıklanır.

c) Müşterek ve/veya müteselsil borç durumu sözkonusu olmaksızın, aynı alacak için birden çok kişilere ait taşınmaz mal veya pay rehin edilirse, taşınmaz mal veya paylardan her birinin bu alacağın belli bir kısmı için rehin edilmesi gerekir. İlgili taşınmaz malların kütük sayfaları rehin sütununa, rehin miktarından taşınmaz mala isabet eden miktarı tescil edilir.

İstemde bulunanlar her bir taşınmaz malın ne miktar için rehnedildiğini belirtmezlerse, istem red edilir.

Payın Rehnedilmesi

Müşterek mülkiyete konu taşınmaz mallarda payın rehnedilmesi halinde, kimin payının rehinli olduğu düşünceler sütununda belirtilir.

Taşınmaz mal paylara ayrılarak rehnedilemeyeceği gibi, paydaşın payı da bölünerek rehnedilemez. Kat irtifakı kurulmuş taşınmaz mal üzerinde, arsa payları ayrı ayrı rehne konu olabilir.

İştirak halinde mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez.

Korunmuş miktar

Daha sonra tesis edilecek rehin için saklı derece bırakılmak istenirse rehindeki şekle uyulmakla beraber, kütük sayfası rehin sütunu alacaklı adı kısmına “korunmuş miktar” ibaresi ve alacak sütununa da miktarı yazılır. Faiz ve müddet sütunu boş bırakılır.

Rehin haklarına ait düşünceler

Rehin haklarına ait düşünceler sütunundaki rehinle ilgili belirtmeler, rehin hangi harf ile tescil edilmiş ise o harf kullanılarak yazılır.

Aynı rehin için birden fazla belirtme yazılması halinde de aynı harf kullanılır.

Rehinle yükümlü pay devre konu olursa, düşünceler sütunundaki eski malikin adı çizilip, devir işlemine ilişkin tarih ve yevmiye ile rehne ait harf kullanılmak suretiyle yeni malikin adı yazılır.

Rehnin terkini halinde düşünceler sütunundaki rehne ilişkin belirtmeler de terkin edilir.

Ayrı müdürlüklerle ilgili istem ve yetki

Ayn müdürlüklerin yetki alanlarında bulunan taşınmaz mallarla ilgili müşterek rehin, taksim ve trampa işlemleri, istem hangi müdürlüğe yapılmış ise, ilgili müdürlüklerden yetki alınmak suretiyle o müdürlükçe sonuçlandırılır ve tescilin yapılması için resmi senet ve diğer belgelerin tasdikli birer örneği ilgili müdürlüklere gönderilir.

İşçi ve yüklenici ipoteğinin tescili

İşçi ve yüklenici ipoteklerinin tescilinde kütüğün rehin haklarına ait düşünceler kısmında “inşaatçı ipoteği” olduğu belirtilir.

Tescilin kontrolü

Tescili yapan memur, akitli işlemlerde resmi senedin, akitsiz işlemlerde de istem belgesinin arka yüzündeki özel bölümünde “Tescil tarafımdan yapılmıştır” cümlesinin altına adını, soyadını yazarak imza eder.

Yapılan tesciller, müdür veya bu iş için görevlendirilen memur tarafından, “Kontrol edilmiştir” cümlesi yazılarak imza edilir.

BEŞİNCİ BÖLÜM

İpotekli Borç Senetleri, İrat Senetleri ve Taşınmaz Mal Karşılık Gösterilerek Çıkarılan Senetler

Değerlendirme komisyonu

İpotekli borç senedi ve irat senedi tesisi için taşınmaz malın kıymeti, müdürün başkanlığında kurulacak bir komisyon tarafından belirlenir.

Bu Komisyon;

a) Kadastro müdürlüğünden varsa mühendis yoksa kontrol memuru,

b) Defterdarlık veya mal müdürlüğünden bir temsilci,

c) İlgisine göre belediye encümeni veya il veya ilçe İdare Kurulu tarafından belirlenecek bir teknik eleman,

d) Kıymeti takdir olunacak taşınmaz mal tarım arazisi ise tarım müdürlüğünce, arsa veya bina ise ticaret veya sanayi odası tarafından belirlenecek bir teknik eleman,

Olmak üzere (beş) kişiden oluşur.

Komisyon üyeleri, müdürün yazılı talebi üzerine ilgili idarelerce yedi gün içerisinde belirlenerek müdürlüğe bildirilir.

Komisyon; müdürün üyelere yazılı olarak bildireceği yer, gün ve saatte, üye tam sayısı ile toplanır ve salt çoğunlukla alacağı kararla değeri belirler. Karara katılmayan üye katılmama gerekçesini yazmak zorundadır.

İpotekli borç senedi için değer belirleme

Taşınmaz malın değeri;

a) Cinsi,

b) Yüzölçümü,

c) Değerini etkileyecek nitelikleri,

d) Emlak vergisi beyan değeri,

e) Varsa resmi makamlarca yapılmış değer takdiri,

f) Getireceği gelir,

g) Arsa ve arazilerde emsal satış değerleri,

h) Binalarda resmi birim fiatları ve yıpranma payı,

Esas alınarak bir rapora dayalı olarak belirlenir.

Tesis edilecek ipotekli borç senedi miktarı, belirlenen değerden fazla olamaz.

İrat senedi için değer belirleme

İrat senedi, tarımsal taşınmaz mallar, binalar ve arsalar üzerinde tesis edilebilir.

İrat senedi tarım arazisi üzerinde tesis edilecekse, taşınmaz malın gelir değerinin üçte ikisine, varsa üzerindeki bina değerinin yarısının eklenmesinden oluşan miktar, taşınmaz malın değeri kabul edilir.

İrat senedi imar alanı içindeki taşınmaz mal üzerinde tesis edilecekse, taşınmaz malın gelir değerine arsa ve varsa bina değerlerinin katılmasından oluşan toplamın yarısının beşte üçü taşınmaz malın değeri kabul edilir.

Taşınmaz mal arsa ise, rayiç değerinin beşte üçü değeri kabul edilir.

Taşınmaz malın gelir değerinin belirlenmesi

Tarım arazisinin gelir değeri, yıllık olağan kira ile ortalama kira bedeli toplamının yarısının on (10) rakkamı ile çarpımından elde edilecek tutardır.

Olağan kira, araziyi işleten kimsenin emek ve masrafına karşılık makul bir kazanç elde etmesine elverişli olan kiradır.

Ortalama kira, değeri belirlenecek arazinin geriye doğru on senelik getirdiği kira toplamının onda biridir.

Gelir değeri belirlenecek taşınmaz mal kiraya verilmemiş olur ve bulunduğu bölge içinde veya civar bölgelerde karşılaştırma yoluyla olağan ve ortalama kirayı da belirleme mümkün olmaz ise, genel hasılatın ortalaması bulunur.

Hasılat ortalamasının bulunmasında, on yılda getirdiği hasılat gözönüne alınır. Tarımın gerektirdiği masraf düşülüp, kalan net hasılat kabul edilerek on yıllık toplamı gelir değeri kabul edilir.

En yüksek değerin belirlenmesi

İpotekli borç senedi ve irat senedi tesisi için belirlenecek değerler, emlak vergisine esas vergi değerinden fazla olamaz.

Komisyon üyelerinin ücreti ve giderleri

Komisyon üyelerine, çalışacakları günler için ücret ödenir. Bu ücret, Harcırah Kanununun birinci derecedeki memurlara öngördüğü miktarın üç katından fazla olmamak üzere genel müdürlükçe belirlenir.

Ücret, keşif ve inceleme giderleri ilgililer tarafından ödenir.

İpotekli borç senedi veya irat senetlerinin düzenlenmesi

İpotekli borç senedi veya irat senedi, istem belgesi veya gerekiyorsa resmi senet düzenlendikten sonra düzenlenir.

Bu senetlerde taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu kütüğün sayfa numarası, mahallesi veya köyü, sokağı, türü, niteliği, ada ve parsel numaraları, resmi değeri, taşınmaz malı önceden sınırlamış yükümlülükler ve taşınmaz mala ilişkin irtifak hakları ve rehin hakları yer alır.

Bir senet iptal edilip de yerine yeniden senet verildiğinde, yeni senette eski senedin yerine verildiği belirtilir.

İpotekli borç ve irat senetleri, taşınmaz mal sahibiyle birlikte borçlu tarafından imzalanır.

İpotekli borç ve irat senetleri tapu siciliyle karşılaştırılarak, kapsamı sicil içeriğine uygun olduğu takdirde ilgili müdür ile yetkili hakim tarafından imza edilir.

Birden çok taşınmaz malın kısıtlanmasında senetler

Aynı alacak için aynı malike veya müşterek ve/veya müteselsil borçlu olan kimselere ait birden çok taşınmaz mal üzerinde ipotekli borç senedi veya irat senedi tesis edilirse tek bir senet verilir.

Aynı alacak için birden çok kişiye ait taşınmaz mal veya payı üzerinde müşterek borç durumu söz konusu olmaksızın ipotekli borç senedi veya irat senedi tesis edilirse, taşınmaz malı kısıtlayan her alacak için ayrı senet verilir.

Sonradan taşınmaz mal ilavesi

Bir ipotekli borç senedinin veya irat senedinin tesisinden sonra, aynı bölgede bulunan diğer taşınmaz malların aynı rehin hakkına dahil edilmesi, bu bölümdeki hükümlere göre yapılır.

Değişik bölgelerde bulunan taşınmaz malların rehnedilmesi

Değişik bölgelerde, birden çok taşınmaz mal üzerinde aynı alacak için ipotekli borç senedi veya irat senedi tesisinde istemin yapıldığı müdürlük:

a) Taşınmaz malların bulunduğu yer müdürlüklerinden değer belirlemesinin yaptırılmasını ve kayıt örneğiyle birlikte gönderilmesini ister,

b) İstem belgesini veya gerekiyorsa, resmi senedi düzenler,

c) İstem belgesi veya resmi senedin düzenlenmesinden sonra 45 inci maddeye uygun olarak ipotekli borç veya irat senetlerini düzenler,

d) Varsa resmi senedin yoksa istem belgesinin bir örneği ile imzalı rehin senedini, diğer müdürlüğe göndererek rehin senedinin o yer müdürü ile yetkili hakimin imzalamasından sonra ilgilisine verilmek üzere gönderilmesini ister.

İpotekli borç senedi ve irat senedinde vekil

İpotekli borç senedi veya irat senedinin tesisi sırasında; alacaklının, borçlunun ve taşınmaz mal malikinin birlikte istemde bulunmaları halinde istem belgesinde veya resmi senette vekilin kimliği ve adresi açıkca yazılır. Ayrıca vekilin adı rehin senedinde ve kütük sayfasının rehin haklarına ait düşünceler sütununda belirtilir.

Vekilin sonradan tayininde ilgililerin istemi veya mahkeme kararı gerekir.

Senetlerin alacaklıya veya vekile verilmesi

Müdür, borçlunun ve kısıtlanan taşınmaz mal sahibinin yazılı istemi ile senedi alacaklıya veya vekiline teslim eder.

Senet ihracı halinde istem

Türk Medeni Kanununun 845 inci maddesi uyarınca tertip halinde senet ihraç edilirse, rehinle ilgili işlemlerden başka, çıkarılan senetlerin adedi, taşınmaz malın kayıtlı olduğu kütük sayfasının rehinler hanesine ait düşünceler sütununda belirtilir.

Tahvilleri güvence altına almak üzere çıkarılan ipotekli borç veya irat senetleri, rehin olarak tescil edilirken, tahvillerin nama veya hamiline yazılı olduğu, alacaklılar sütununda ayrıca belirtilir.

Tahvillerin adet ve niteliği ile varsa alacaklı ve borçluyu temsil eden kişinin adı rehin haklarına ait düşünceler sütununda belirtilir.