Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 398 - 401

II. Maddi Hukuk Bakımından Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi A. Sözleşmenin Unsurları ve Hukuki Niteliği Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ... mülkiyetin devri gerçekleşirse ön ödemeli satıştan ziyade taksitle satış gündeme gelecektir.(12) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bir tarafın tüketici ... ödenmesidir.(14) Bununla birlikte ön ödemeli satışlara ilişkin olarak TKHK’nın 41 ve 45. maddelerinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve ön ödemeli konut ... bakımdan ön ödemeli konut satış sözleşmesi, bir taşınmaz satım vaadi sözleşmesi olmak zorundadır.(16) Konut ile taşınmaz eşya kavramsal bakımdan farklı

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 393 - 394

Kazım Çınar* Özet Topraktan satış, maketten satış gibi çeşitli adlarla bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kullanımının toplum içerisinde ... etmeyi üstlenmektedir. Özel düzenlemenin yer aldığı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve ön ödemeli konut satış vaadi ... . Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yabancılık unsuru içermesi halinde ele alınması gereken uygulanacak hukuk sorunu kapsamında MÖHUK md.25 ile md.26 hükümlerinin dikkatli değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira ön ödemeli konut satış sözleşmesi hem bir tüketici sözleşmesi hem de taşınmazlara ilişkin bir

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

§5. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI I. Genel Olarak Türk Borçlar Kanunu’nun satış sözleşmesine ilişkin maddeleri, taşınır satışı ... hükümler, niteliğine uygun düştüğü ölçüde kıyas yoluyla uygulanacaktır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tanımından anlaşıldığı üzere(50) ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin TBK md. 207’de düzenlenen satış sözleşmesinin esaslı noktalarından farklı olmadığı görülür(51). Bu esaslı noktalar; satış ... derece yan noktalar” olarak adlandırılan hususların ön ödemeli konut satışı sözleşmesine vücut verecek şekilde düzenlendiği görülmektedir(52). Sonuç olarak

Mehmet Doğar, Ahmet Terzioğlu / On İki Levha Yayıncılık, Aralık 2023, Sayfa: 1039 - 1041

I.Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları 1.Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tanımı Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ... konut satış sözleşmesi, tüketici ile konutu üreten (müteahhit) ile yapılabileceği gibi konutun satışını üstlenen aracı (satıcı) ile de yapılabilir(3). Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tanımı verilen TKHK m. 40’daki, “devir veya teslim” ifadesinin hatalı olduğu doktrindeki birçok yazar tarafından ifade ... yeterliymiş gibi bir anlam çıkmaktadır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi özünde, konusu taşınmaz olan bir satış sözleşmesi niteliği de taşıdığına göre

Mehmet Doğar, Ahmet Terzioğlu / On İki Levha Yayıncılık, Aralık 2023, Sayfa: 1043 - 1044

II.Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Ön ödemeli konut satış sözleşmesi klasik taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini taşıyan ve tam iki tarafa borç yükleyen (synallagmatique) rızai bir sözleşmedir(14). Ön ödemeli konut satışı sözleşmesiyle satıcı, taşınmazın mülkiyet ve ... tüketicinin edimini teşkil eden satış bedeli birbirinin karşılığı olup, değiştirilmektedir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde klasik taşınmaz satışından ... ). Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde dikkat edilecek nokta, yapılan işlemin tüketici işlemi niteliğinde olması ve tüketicinin satış bedelinin bir

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı Halk arasında “maketten satış”, “sat-yap” veya “inşaata temelden girme” olarak adlandırılan ve çoğu zaman henüz ortada olmayan, hatta yapımına dahi başlanmayan konutlar için tüketicilerin ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile ödeme yapmaya başlaması ... satışı sözleşmesini tanımlamıştır. Buna göre, “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya ... bir tanıma göre, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden satıcı ile tüketici arasında kurulan, kanunda düzenlenmiş

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 412 - 415

C. Uygulanacak Hukuk 1. Sözleşmenin Esasına Uygulanacak Hukuk Yukarıda belirtildiği gibi ön ödemeli konut satış sözleşmesi, MÖHUK md. 25 kapsamında ... borcu taşınmaz üzerindeki bir ayni hak tesisi olduğu için yukarıda belirtilen durum, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin taşınmazlara ilişkin bir sözleşme olduğu sonucunu değiştirmemektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesine uygulanacak hukukun belirlenmesi için lex rei sitae’nin ortaya konulması ... .(62) Dolayısıyla ön ödemeli konut satış sözleşmesinde lex rei sitae, paylı mülkiyet(63) tesis edilerek üzerinde konut inşa edilecek olan arazinin

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 408 - 412

4. Hangi Bağlama Kuralı Uygulanır? Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, hem MÖHUK md. 25 anlamında taşınmaza ilişkin sözleşme hem de MÖHUK md. 26 ... hukuk birbirinden çok farklı olacaktır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ya da bunun gibi her iki özel sözleşme tipi kapsamına giren sözleşmeler ... arasında bir sözleşme bulunmadığı için haksız fiile ilişkin kanunlar ihtilafı kuralı uygulanmalıdır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ya da bunun gibi iki ... uygulanacak hukuk bakımından birbiri ile uyumsuzluk yoğundur. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, MÖHUK md. 25 bakımından değerlendirilirse, sadece ve sadece

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 418 - 421

olması ve sözleşme edimlerinin niteliği gereği ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin özel hükümlerle düzenlenmesi gerekmiştir. Buna ilişkin kanuni ... konut satış sözleşmesi ve ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılabilir; ilkinde tapu siciline tescil gerekirken ikinci durumda sözleşmenin ... . Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, sözleşmenin bir tarafının yabancı bir ülke vatandaşı olması, taşınmazın başka bir ülkede bulunması, sözleşme ... . Bir başka deyişle ön ödemeli konut satış sözleşmesinde lex rei sitae, paylı mülkiyet tesis edilerek üzerinde konut inşa edilecek olan arazinin bulunduğu

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 401 - 403

konut satış sözleşmeleridir. TKHK’nın 41. maddesine göre; “ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.” Bu hüküm kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi ayrımı gözetilerek ... ödemeli konut satışı sözleşmesi tapu siciline tescil edilemeyeceğine göre(32) kanun hükmünün yorumlanması gerekmektedir. TKHK md. 41’deki tapu siciline ... tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesi ile sözleşmenin kurulabileceği belirtilerek (md.6) kanun koyucunun niyeti açıklanmıştır. Ön ödemeli konut satış

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 407 - 408

dürüstlük kuralı çerçevesinde yorumlanacaktır.(52) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, bir tarafın şahsi kullanım için konut alması, diğer tarafın ise ... sözleşmesi, konut finansmanı sözleşmesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve diğer tüketici sözleşmeleri başlığı altında özel hükümler konulmuştur. Bir başka deyişle ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Türk hukukunda açıkça tüketici sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Sonuç olarak lex foriye göre vasıflandırma yapıldığında ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin tüketici sözleşmesi olduğu konusunda tereddüt bulunmamaktadır. (49) TKHK md.3/1(l): Tüketici işlemi: Mal

Mehmet Doğar, Ahmet Terzioğlu / On İki Levha Yayıncılık, Aralık 2023, Sayfa: 1041 - 1043

2.Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Unsurları Ön ödemeli konut satışı kavramı incelendiğinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, TBK m. 207’de ... ödemeli konut satışı sözleşmesini satış sözleşmesinden ayırt edilmesini sağlayan özellikler olduğu görülecektir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin ilk ... sözleşmenin meydana gelmesini sağlar(7). Bu nedenle, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin en tipik özelliği satış bedelinin ödenme zamanıdır. Taşınmaz satış ... ) tesliminden sonra ödüyorsa, burada ön ödemeli bir satış değil, taksitli bir satış söz konusudur.(8) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin ikinci unsuru, satışa

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

V. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tipi A. Genel Olarak Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yukarıda çeşitli defalar ifade edildiği üzere ... üzerine düşen edimi ise daha sonra (gelecekte) ifa etmesi, bu sözleşmenin ayırt edici özelliğidir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile tüketici satış ... . Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tarafları satıcı ve tüketicidir. Hatırlatmak gerekir ki, konutu satışa sunan satıcı mutlaka tacir sıfatına haiz ... anlamında tüketici işlemi olmalıdır, aksi halde ön ödemeli konut satışından söz edilemez(81). Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin konusu, inşaatı bitmiş

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

III. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yapılan Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Geçerliliği Hakkında Öğretide İleri Sürülen Görüşler TKHK md. 40/3 ve ÖÖKSY md. 6/3 düzenlemesine göre, satıcının yapı ruhsatı almadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapamayacağı hükmü emredici nitelikte bir hükümdür(21). Yapı ruhsatı alınmadan yapılan ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin geçerliliği hakkında öğretide farklı görüşler öne sürülmüştür. Gümüş’e göre, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yapı ruhsatının alınması zorunlu olup, yapı ruhsatı alınmadan yapılan bir ön

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

§6. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ I. Borçlandırıcı İşlem Niteliği Ön ödemeli konut satışı sözleşmesiyle satıcı, sözleşme ... tarafların pasifinde artış meydana gelmektedir. Bu durum, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin borçlandırıcı işlem niteliğindeki karakterini de ortaya koymaktadır(71). Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin borçlandırıcı işlem niteliği sonucu, satıcının sözleşme yapıldığı esnada satış konusu taşınmaza malik ... ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapması halinde sözleşmenin geçerli olup olmayacağı sorusu akla gelse de, ön ödemeli konut sözleşmesinin borçlandırıcı

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 394 - 398

tamamlanması öncesinde proje üzerinden yapılan konut satışlarıdır. Sözleşme çerçevesinde alıcı konumunda olan taraf, sözleşme ile birlikte ödeme yapmaya ... Hakkında Kanun’un(3) 40 ilâ 46. maddeleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik(4) ile sağlanmaktadır.(5) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin ... tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade etmektedir(Yönetmelik md. 4/1-e). Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, genel hükümlere göre bir ... Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Oniki Levha Yayınları, İstanbul, 2016, s. 3-4; Faruk Acar, Rehin Hukukunda Taşınmaz Kavramı Ve Özellikle Belirlilik

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

§9. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ I. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu içerik ÖÖKSHY md. 7’de düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde ... ödemeli konut satışı sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu içerikler; satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ... olarak tek tek düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 7/2 maddesine göre, peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, konutun tüm vergiler dahil

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 403 - 404

III. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesine Uygulanacak Hukukun Belirlenmesi A. Yabancılık Unsuru Bir hukuki işlem ya da hukuki ilişkiye uygulanmak üzere bir yabancı hukukun yetkilendirilebilmesi için öncelikle yabancılık unsurunun bulunması gerekmektedir. Zira uygulanacak hukuku belirleyen hükümlerin bulunduğu 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (MÖHUK)(37) uygulama alanına yabancılık unsuru içeren işlem ve ilişkiler dâhildir. Ancak kanun koyucu hangi şartlarda yabancılık unsurunun var sayılacağına ilişkin bir düzenleme getirmemiştir. Kişinin vatandaşlığı, yerleşim yeri

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 415 - 416

kapsar niteliktedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile satıcı, taşınmaz üzerinde bir ayni hak tesisi borçlandığı için bu sözleşmeyi taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin hukuki işlemlerden birisi olarak ele almak gerekir. Öyleyse ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekline 21/4. madde çerçevesinde taşınmazın bulunduğu ülke hukuku uygulanmalıdır.(73) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekline uygulanacak hukukun Türk hukuku olması durumunda

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

Dördüncü Bölüm ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ §18. GENEL OLARAK Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde tarafların sözleşme ile borçlandıkları edimleri yerine getirmememeleri halinde sözleşmenin nasıl sonlandırılacağı hususu önem arz eder. Satıcının yüklenmiş olduğu edimleri zamanında ifa edememesi halinde kanunkoyucu, TKHK md. 43 ve ÖÖKSHY md. 8 düzenlemeleri ile tüketiciye cayma hakkı, TKHK md 45 c.1 ve ÖÖKSHY md. 9 ile de dönme hakkını tanımıştır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde sözleşmenin sona erme nedenlerinden biri olan tüketicinin satış bedelini ödemede temerrüde düşmesi ihtimali

Mehmet Doğar / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2018

SONUÇ Türk hukukunda yeni bir düzenleme olan ön ödemeli konut satışı sözleşmesi, TKHK md. 40-46 arasında hüküm altına alınmıştır. Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinden (TBK md. 264-272 ve TKHK md. 21) ve taksitle satış sözleşmesinden farklı olarak, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin konusunu ... konut satışı sözleşmesi yapmadan evvel teminat şartını sağlamalı ve yapı ruhsatını almış olmalıdır. Ancak, bu iki şart yerine getirilmeden yapılan bir ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ise geçersiz olmayacak, hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi tüketicinin

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 393 - 424

Emine Aslı Küçükaydın / On İki Levha Yayıncılık, Ağustos 2018

III. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri A. Tanım TKHK. m. 40 (1) ön ödemeli konut satış sözleşmelerini, “Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamaktadır. Tanım okunduğunda dikkati çeken ilk husus, “taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” ifadesine dair olmaktadır. Hükmün lafzından çıkan anlama göre, satıcı devir veya teslimden birini gerçekleştirmek suretiyle borcunu ifa

Gülşah Vardar Hamamcıoğlu, Etem Sabâ Özmen / On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016

BİRİNCİ BÖLÜM ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKÎ NİTELİĞİ, TARAFLARI, KONUSU VE ŞEKLİ § 1. SÖZLEŞMENİN TANIMI, HUKUKÎ NİTELİĞİ VE DİĞER TÜRLERDEN AYRILMASI I. Genel Olarak Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, TKHK. m. 40/I’de düzenlenmiş olup bu hükümde sözleşme şöyle tanımlanmıştır: “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da ... konut satışı sözleşmesini düzenlemiştir. II. Sözleşmenin Tanımı ve Unsurları Türk Borçlar Kanunu’nun(5) “Özel Borç İlişkileri” başlıklı ikinci kısmında

Kazım Çınar / On İki Levha Yayıncılık, Mart 2020, Sayfa: 405 - 407

tanımlanabilir. Taşınmazlar üzerindeki tasarruf işlemlerinin ise MÖHUK md. 21 kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.(44) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ... konut satış sözleşmesi ile satıcı söz konusu konutu sözleşmenin diğer tarafı olan tüketiciye devir ve teslim borcu altına girmektedir.(45) Sözleşmenin ... girmektedir.(46) TKHK anlamında ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerini de MÖHUK md. 25 anlamında taşınmazlara ilişkin sözleşmeler olarak değerlendirmek