Hukuki Mütalaalar/8- 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun Uygulama Alanı

Bir Kira Sözleşmesinin, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Kapsamına Girmesinin Şartları …

HUKUKİ MÜTALÂA(1) …

A- GİRİŞ …

İstanbul Barosu avukatlarından Sayın Şenol Saltık, 07.11.2008 tarihli dilekçesi ile…

Sayın Av. Şenol Saltık’ın bu talebi üzerine İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi…

Daha sonra Sayın Av. Şenol Saltık tarafıma müracaat etmiş, Bakırköy 7. Sulh Hukuk…

B-İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKİ SORUN …

Sayın Av. Şenol Saltık’ın şahsıma tevdi ettiği dosya içerisinde yer alan ihtarnameler,…

Bu sorunun çözümü için tamamen objektif olarak aşağıdaki inceleme ve değerlendirmelere…

C- İNCELEME ve DEĞERLENDİRME …

I- Genel Olarak …

Bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un…

Bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında…

“Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele liman ve istasyonlardaki gayrimenkul-lerin (Musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukukî münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri uygulanır.” …

Görüldüğü üzere bu hüküm uyarınca bir taşınmazla ilgili kira sözleşmesinin 6570 sayılı…

Somut uyuşmazlıktaki taşınmaza bu iki şart açısından bakıldığında ilk şartın gerçekleştiği…

Bu tartışmanın tam bir açıklıkla ele alınabilmesi için kanımızca aşağıdaki soruların…

1. Kira sözleşmesine konu taşınmaz hakkında sözleşmede nasıl bir niteleme yapılmıştır?…

2. Taşınmazın üstünün tümüyle örtülü olup olmaması taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin…

II- Özel Olarak …

1. Kira sözleşmesine konu taşınmaz hakkında sözleşmede nasıl bir niteleme yapılmıştır? Bu niteleme taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 6570 sayılı yasanın kapsamına girip girmemesi bakımından nasıl bir öneme sahiptir? …

a-) Taraflar arasındaki 01.01.1992 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin ilk sayfasında “kiralanan şeyin şimdiki durumu” ifadesinin…

“Mecur parsel üzerinde halen mevcut olan ve 2805 sayılı imar affı kanunu hükümlerine tabi, imar izni alınmamış binaların, inşasından mütevellit bilcümle yapım giderleri ile bu binalarla ilgili resmi dairelere, kurum ve müesseselere ödenmesi gereken harç, resim, prim, vergiler ve imar yasasının öngördüğü bilcümle vergi, resim, harç, rüsum ve vergiler ile temizlik ve aydınlatma harcı kiracıya aittir.” …

Yine anılan sözleşmenin özel koşullarının 3. maddesinde de aynen şu ifadeye yer…

“İşbu kira sözleşmesinin mal sahibi, sadece taşınmazların emlak vergilerini ödemekle yükümlüdür.”…

Bu düzenlemeler taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu edilen taşınmazın, üzerinde…

b-) Taraflar arasındaki 01.01.1993 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi incelendiğinde de benzeri düzenlemelere yer verildiği görülmektedir. Anılan sözleşmenin 1. sayfasının “gayrimenkulün cinsi” ifadesinin…

“Mecur parsel üzerinde halen mevcut olan ve 2805 sayılı imar affı kanunu hükümlerine tabi, imar izni alınmamış binaların, inşasından mütevellit bilcümle yapım giderleri ile bu binalarla ilgili resmi dairelere, kurum ve müesseselere ödenmesi gereken harç, resim, prim, vergiler ve imar yasasının öngördüğü bilcümle vergi, resim, harç ve tazminatlar, emlâk alım vergisi, iskân harcı ve benzeri bilumum harç rüsum ve vergiler ile temizlik ve aydınlatma harcı kiracıya aittir.”…

Görüldüğü üzere bu hüküm de taraflar arasında kira sözleşmesine konu edilen taşınmazın…

Kanımızca, bütün bu hükümler, tarafların sözleşmelerin ilk sayfalarında kira konusu…

“Bir akdin şekil ve şartlarını tayinde, iki tarafın … sehven, kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır.”…

Dolayısıyla, tarafların kira sözleşmelerinin ilk sayfalarında taşınmazın cinsi bakımından…

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de konuya ilişkin T: 26.9.1988, E: 8005, K: 8050…

“ … Mahkemece taşınmazın musakkaf olarak kiraya verilip verilmediği hususu taraflardan delilleri ile birlikte sorulup araştırılarak hüküm tesisi gerekirken, yalnızca kira sözleşmesindeki kiralanan şeyin cinsinin arsa olduğu ibaresine dayanılarak davanın reddi doğru değildir ...” …

c-) Ayrıca belirtmek gerekir ki, taşınmazın tapu kütüğündeki kaydında cinsinin…

d-) Bir an için taşınmazın salt bir arsa olarak kiralandığı ve üzerindeki…

“Kiracı kiraladığı yerde imar kanununa uygun olarak benzin istasyonu veya diğer ihtiyacı olan binalar yapabilir ve kullanabilir, ancak yapılacak bu binalar için ödenecek ruhsat, inşaat iskan vs. gibi inşaatla ilgili bilumum harçlar ve vergiler keza Emlak vergisi, kiracı tarafından ödenecektir ve mecur tahliye edilmesi takdirde arsa üzerinde bulunan binalar aynen mal sahiplerine terk edilecek ve bunların bedelleri mal sahiplerinden talep edilmeyecektir.”…