Taraflar arasındaki "alacak, tazminat, itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 8.Ticaret Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 12.11.1998 gün ve 1994/1482 E- 1998/1731 K. sayılı kararın incelenmesi davalı-karşı davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2.11.1999 gün ve 1999/3746-8647 sayılı ilamı ile;

(...Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait taşınmazın 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerinde 1.8.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle konfeksiyon ürünleri imal ettiğini, kiralananı kira sözleşmesi süresinde amacına uygun bulundurma yükümlülüğü olan davalı kiralayanın kiralananın bodrum katlarında plastik (yer muşambası) üretimi yapmağa başladığını, oluşan zehirli gazların müvekkili şirket çalışanlarını olumsuz etkilediğini, ihtara rağmen davalının faaliyetine son vermemesi üzerine müvekkilince kiralananın 28.7.1994 tarihinde tahliye edilmek zorunda kalındığını ileri sürerek depozite bedeli (20.000) DM nın aynen veya ödeme tarihindeki kur karşılığının ticari faiziyle birlikte, davalının yakıt bedelini katılım payı (109.186.619) TL.davalının isteği üzerine inşa edilip sundurma bedeli (55.328.000) TL.fazla ödenen 15 günlük kira bedeli (67.500.000) TL.bir ay üretim yapılamadığı halde işçilere ödenen (347.556.088) TL.nakit nedeniyle uğranılan bir aylık kar yoksunluğu (1.620.546.824) TL. yeni iş yerine nakil ve monte kaybı (191.113.500) TL.nakil ve montaj giderleri (308.865.950) TL.olmak üzere toplam (3.360.063.981) lira zararın 1.10.1994 tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilinİ talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevabında, davacının tahliye nedeni olarak gösterdiği durumu bile bile taşınmazın bir kısmına kiracı olduğunu,müvekkilinin faaliyetinin çevreye zarar vermediğini depozito bedelinin iadesi koşullarının oluşmadığını, kira süresi sonundan önce kiralanan terkeden davacının zarar iddiasının dayanaksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiş, birleştirilen davada ise Ağustos ve Eylül 1994 kira paraları toplamı (40.000) DM nın davalı kiracıdan tahsili için girişilen icra takibinin haksız itiraz ile durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini ve %40 inkar tazminatın kiracıdan tahsilini talep etmiştir.

Mahkemece, delil tesbit dosyasına,sunulan kanıtlara,tanık anlatımlarına ve bilirkişi raporuna dayanılarak davalı kiralayanın bodrum kattaki faaliyetinin yaydığı zehirli gazların davacının faaliyetlerini olumsuz etkilediği davacının kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu,bundan dolayı depozito bedeli dışında çalışamadığı sürede yoksun kaldığı kazanç tutarı (1.300.000.000) TL.nakit giderleri (56.650.000) TL.nakil nedeniyle uğranılan zayiat bedeli (191.113.500) TL. ve diğer giderler toplamı (1.856.304.650) TL.zarara uğradığı,anılan meblağın davalının temerrüte düşürüldüğü 3.10.1994 tarihinden itibaren istenebileceği, birleşen davanın yerinde olmadığı gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile (20.000) DM.nin 3.10.1994 ten itibaren %6,5 (1.856.304.650) TL.nın aynı tarihten itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı,davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Davacı taraf, 1.8.1992 tarihli sözleşmeyle davalıdan kiralanan işyerinin davalının zemin ve bodrum katlardaki kimyasal madde üretim faaliyetinin yaydığı zehirli gazların personel sağlığını ve çalışma ortamını olumsuz etkilemesi ve uyarılara karşın bu duruma son verilmemesi nedeniyle uzatılan sözleşme süresinin bitim tarihi olan 1.9.1997 den önce Temmuz 1997 de tahliye edilerek başka bir işyerine taşınmak zorunda kalındığını ileri sürerek, depozito bedelinin iadesi ile uğranılan kazanç kaybı ve yapılan giderlerin tahsilini istemiş, davalı kiralayan ise, birleştirilen davada, kira döneminin bakiye ayları kira parasının tahsili ile girişilen icra takibine yönelik itirazın iptalini ve %40 icra inkar tazminatının tahsilini talep etmiştir.

Uyuşmazlığın özü, davacı kiracının erken tahliye nedeni olarak gösterdiği davalı kiralayanının kiralanan işyerinin bazı bölümlerinde kendi adına plastik madde üretimine ne zaman başladığı, bu faaliyete kira sözleşmesi kurulduktan önce mi, yoksa sonra mı geçildiği noktasında toplanmaktadır.Mahkemece benimsenen davacı tanık anlatımlarında, söz konusu faaliyete ikinci kira yılı ortalarından itibaren başlandığı bildirilmiştir.Davalı tanıkları ise, 1991 yılından bu yana davalı kiralayanca aynı işin yapıldığını, davacının bu hususu bilerek ve kabul ederek işyerinin diğer kısımlarına kiracı olduğunu, başlangıçta aylık (50.000.000) TL.olan kira parasının sonradan (20.000) DM olarak kararlaştırıldığını, 1994 yılında döviz kurlarında oluşan beklenmedik artışlar sonucu kira parasını ödemekte güçlük çeken kiracının yapay tahliye ve sözleşmeyi fesih nedenleri yarattığını bildirmişlerdir.Davalı taraf ayrıca, SSK işçi bordrolarını ve komşu işyerlerinin faaliyetinin öncesinin 1991 yılına dayandığına ilişkin yazılarını ibraz etmiştir.

Davalının kiralananın bazı bölümlerinde kimyasal madde üretim faaliyetine başladığı ve kira başlangıcında bu olgunun mevcut olup olmadığı kesin biçimde saptanmış değildir.Davalının dayandığı SSK bordroları ise 1991 yılına dayansa da yapılan işin niteliğini kanıtlamaya yetmemektedir.Bu bakımdan, bu hususu ispat yükü kendisine düşen davalıdan tüm kanıtları sorulmalı,gerekirse Belediyeden,Vergi Dairesinden ve ilgili bütün merciilerden davalı kiralayanın anılan işe başlatma tarihinin sorulup duraksamaya yol açmayacak nitelikte belirlenmesi ve bunun sonucunda BK.nun 249 ncu maddesinde tanımlanan anlamda kiralayanın, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği davacının, davalının söz konusu faaliyetine başlangıçta razı olarak kiracı olup olmadığının değerlendirilmesi ve bu belirleme uyarınca uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekir. Eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2-Bozma kapsamına göre,davalı (birleştirilen dava davacısı) vekilinin birileştirilen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına bozulmasına...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı-karşı davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı vekili, davacının 1.8.1992 tarihli sözleşme ile, davalıdan kiralanan işyerinin zemin ve bodrum katlarında davalı kiralayanın plastik (yer muşambası) üretimine geçerek, üretim sırasında yayılan zehirli gazların (bütan gazı) davacının işyerindeki personelin sağlığını ve çalışma ortamını olumsuz etkilediğini; davalının ihtarnamelerle uyarıldığını; ancak, bu duruma son verilmemesi nedeniyle uzatılan sözleşme süresinin bitim tarihi 1.9.1994'den önce temmuz 1994 de kiralananı tahliye ederek başka bir yere taşınmak zorunda kaldığını öne sürerek davalıya sözleşme gereği verilen 20.000 DM. Depozito bedelinin iadesi ile uğranılan kazanç kaybının ve yapılan giderlerin tahsilini; davalı vekili ise birleştirilen dosya ile kira döneminin kalan Ağustos ve Eylül 1994 ayları kira parasının tahsili için girişilen icra takibine yönelik itirazın iptali ve %40 icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir.

Yerel mahkeme, davalı kiralayanın bodrum katdaki faaliyetinin yaydığı zehirli gazların davacının faaliyetlerini olumsuz etkilediği, davacının kira sözleşmesini fesih de haklı olduğunun tesbiti ile, davalıya verilen depozite bedeli ile davacının çalışamadığı sürede yoksun kaldığı kazanç kaybı, nakliye giderleri, nakil sırasında uğranılan zayiat bedeli ile diğer giderlere hükmetmiş, karşı davanın reddine karar vermiştir.

Yerel mahkemenin kararı Özel Dairece yukarıdaki gerekçelerle bozulmuş mahkeme, davalının işyerinde yaptığı muşamba (plastik) üretimi sırasında çevreye zarar veren zehirli gazların yayılmasına yol açan faaliyetin kira sözleşmesinin akdedildiği 1.8.1992 tarihinden önce de mevcut olduğunu isbat için tüm delillerini 10 gün içinde ibraz etmek üzere davalıya 25.1.1995 günlü celsede kesin mehil verildiğini; davalının delillerini bildirdiğini, savunmasını isbat edemediğini, kendisine savunma imkanı verilip delilleri toplanan davalıya yeniden delil ibraz etme imkanı tanınamıyacağını; kaldı ki, tanıkların çelişik beyanları ve bilirkişi raporunun mahkemece değerlendirildiğini, hükmün eksik incelemeye dayanmadığını, kaldı ki, BK.mad.249/3. göre "eğer ayıp kiracının... yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise kiracı bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yeni kiracının akdi feshedebileceğini" yasanın emredici hükmü karşısında muvafakat veya feragatın geçerli olmadığını, belirterek önceki kararında direnmiştir.

Bir davada ileri sürülen maddi olguları belirlemek hukuksal açıdan nitelemek, yasa maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir (HUMK.mad.76). Dava, hukuksal nitelikçe BK.nun 249.maddesinde tanımlanan kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğüne uyulmaması nedeniyle aktin feshi, depozitonun iadesi ve tazminat istemidir.

Yanlar arasında oluşan uyuşmazlığın doğru ve sağlıklı çözüme ulaşabilmesi için ayıp halinde kiracının haklarını çizmek sonra da bunu somut olay içinde değerlendirmek gerekir. Kiralayanın borçlarından biri de akde uygun surette şeyi teslim ve koruma borcudur. Kiralayan kiralananı sözleşmenin amacına uygun suretle kullanmaya (ve işletmeye) elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür (BK.mad.249/1). Kira sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de aktin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Eğer ayıp kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir (BK.md.249/3). Bu nedenle de kiralayana verdiği depozitoyu tahliye anında isteyebilir.

Davacı kiracının erken tahliye nedeni olarak gösterdiği, davalı kiralayanın, dava konusu kiralananın bodrum katında muşamba imalatına kira sözleşmesinden önce veya sonra başlaması davacı kiracının istediği tazminatın kapsamını tayinde önemlidir. O halde, yerel mahkeme BK.nun 249.maddesinde tanımlanan anlamda kiralayanın kiralananı sözleşmeyle amaçlanan biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim ve kira süresince bu halde bulundurma yükümlülüğünü ihlal edip etmediği; davacının başlangıçta davalının bodrumda muşamba imalatı yapıldığını bilerek buna razı olup olmadığı araştırılarak ulaşılacak sonuca göre tazminatın kapsamı ve birleştirilen dava yönünden davacının kira dönemi sonuna kadar kalan aylar kira parasından sorumlu olup olmadığı tesbit edilmelidir.

O halde, bu yönlerden eksik direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 28.3.2001 gününde, oybirliği ile karar verildi.